Wiener Wohnungsmarkt: WG wird zum Rendite-Modell

Der Wiener Wohnungsmarkt steuert auf einen historischen Engpass zu. Die Fertigstellungszahlen sind auf ein Zehnjahrestief gefallen – und Entspannung ist nicht in Sicht. In dieser Krise erlebt die klassische Wohngemeinschaft eine überraschende Renaissance. Sie wandelt sich vom studentischen Provisorium zum strategischen Renditeanker für Investoren.

Neubau bricht dramatisch ein

Die aktuellen Zahlen sind alarmierend. Im Jahr 2025 fielen die Fertigstellungszahlen in Wien erstmals seit einem Jahrzehnt unter 10.000 Einheiten. Nur 9.688 Wohnungen wurden fertiggestellt – ein Rückgang von 14 Prozent zum Vorjahr und sogar 32 Prozent zu 2023.

Besonders drastisch ist die Lage bei freifinanzierten Mietwohnungen. Hier hat sich das Angebot nahezu halbiert. Analysten von Raiffeisen Research erwarten für 2026 einen weiteren Tiefpunkt. Die hohen Bau- und Finanzierungskosten der Vorjahre zeigen jetzt ihre volle Wirkung: Projekte, die damals nicht starteten, fehlen heute am Markt.

WG wird zur finanziellen Notwendigkeit

Die massive Angebotslücke trifft auf ungebrochen hohe Nachfrage. Die Folge: Die Mietpreise schießen in die Höhe. Durchschnittlich kosten Wiener Mietwohnungen inzwischen über 20 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von fast 10 Prozent.

Für viele wird die eigene Wohnung unerschwinglich. Die Wohngemeinschaft erlebt daher ein Comeback, das weit über Studierende hinausgeht. Immer mehr Young Professionals und Berufstätige mittleren Alters entscheiden sich aus Kostengründen für geteilten Wohnraum. Was für Mieter eine Notlösung ist, wird für Vermieter zum Kalkulationsmodell.

So rechnet sich die Zimmer-Vermietung

Für Eigentümer wird die zimmerweise Vermietung immer attraktiver. Sie bietet eine Chance, die Rendite in einem schwierigen Markt zu steigern. Während die Bruttoanfangsrenditen bei Gesamtvermietung oft unter Druck stehen, lassen sich mit WG-Modellen höhere Quadratmetererträge erzielen.

• Einzelzimmer in Wien kosten derzeit 500 bis über 700 Euro pro Monat.
• Bei Zimmern von 12 bis 15 Quadratmetern ergeben sich rechnerische Quadratmeterpreise, die deutlich über denen einer klassischen Vermietung liegen.
• Besonders lukrativ ist das Modell in großen Altbauwohnungen. Die Aufteilung in drei oder vier Zimmer „stückelt“ die Zahlungsfähigkeit der Mieter und maximiert die Gesamteinnahmen.

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Vom WG-Zimmer zum professionellen Co-Living

Neben privaten Vermietern drängen nun auch professionelle Anbieter auf den Markt. Sie professionalisieren das WG-Konzept unter dem Label Co-Living. Diese Angebote kombinieren vollständig möblierte Zimmer mit Serviceleistungen wie Reinigung, Internet und Community-Events.

Internationale Betreiber und lokale Investoren wandeln ganze Etagen oder Häuser in solche Co-Living-Spaces um. Im Gegensatz zu gemeinnützigen Baugruppen sind diese Modelle klar renditeorientiert. Sie zielen auf eine mobile, internationale Klientel, die für Flexibilität und Service einen Aufpreis zahlt.

Für Investoren hat das Modell weitere Vorteile: Das Risiko streut sich. Der Ausfall eines Mieters wiegt weniger schwer als der Leerstand einer ganzen Wohnung. Die Möblierung ermöglicht zudem zusätzliche Zuschläge.

Wird geteiltes Wohnen zum neuen Standard?

Die Experten sind sich einig: Die Rahmenbedingungen für WG- und Co-Living-Modelle bleiben günstig. Eine echte Erholung der Bautätigkeit wird frühestens 2027 erwartet. Der Druck auf den Mietmarkt bleibt also hoch.

Für Wohnungssuchende bedeutet das: Flexibilität ist gefragt. Die klassische Zwei-Zimmer-Wohnung für sich allein wird zunehmend zum Luxus. Geteilte Wohnformen könnten für weite Teile der Stadtbevölkerung zum neuen Standard werden. Der Wiener Wohnungsmarkt passt sich – getrieben von Knappheit und Kosten – einem internationalen Metropolen-Trend an.

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