Wiener Wohnungsmarkt: Neubau bricht auf historischen Tiefstand ein

Die Fertigstellungen von Neubauwohnungen in Wien sind 2025 auf einen historischen Tiefstand gefallen. Laut dem aktuellen Wohnmarktbericht von EHL Immobilien wurden erstmals seit fast einem Jahrzehnt weniger als 10.000 Einheiten fertiggestellt. Das verschärft den Wohnungsmangel und treibt die Mieten weiter an.

Mit nur 9.688 fertiggestellten Wohnungen verzeichnet das Jahr 2025 einen Rückgang von 14 Prozent gegenüber 2024. Im Vergleich zu 2023 beträgt das Minus sogar 32 Prozent. Experten sehen für die kommenden Jahre keine Entspannung – die Suche nach leistbarem Wohnraum wird für viele Wiener immer schwieriger.

Mietwohnungsbau bricht dramatisch ein

Besonders hart trifft es den Mietwohnungsbau. Die Zahl neu errichteter, freifinanzierter Mietwohnungen hat sich 2025 fast halbiert und liegt bei nur noch 2.087 Einheiten. Auch im geförderten Wohnbau sank das Angebot um knapp 20 Prozent auf 2.894 neue Mietwohnungen.

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Die direkte Folge: steigende Mieten. Diese legten 2025 um bis zu acht Prozent zu.
* In Stadterweiterungsgebieten: +6,7 %
* In zentralen Lagen: bis zu +9,4 %

Für 2026 wird mit einem weiteren Anstieg von 7,0 bis 8,5 Prozent gerechnet – deutlich über der erwarteten Inflationsrate. Als Gründe für die Bauflaute nennen Analysten gestiegene Baukosten, hohe Zinsen und langwierige Genehmigungsverfahren.

Eigentum: Nur ein kurzer Lichtblick

Einen gegenläufigen Trend gab es 2025 bei Eigentumswohnungen. Deren Fertigstellungen stieg kurzfristig um rund 30 Prozent. Dieser Zuwachs ist jedoch kein Zeichen neuer Bautätigkeit. Viele Projekte, die eigentlich als Mietwohnungen für große Investoren geplant waren, wurden aufgrund deren Zurückhaltung schließlich an private Käufer verkauft.

Marktbeobachter sehen darin keinen nachhaltigen Trend. Für 2026 wird bereits wieder mit einem deutlichen Rückgang gerechnet. Dennoch wird der Kauf aktuell attraktiver: “Die stark gestiegenen Mieten in Kombination mit gesunkenen Finanzierungszinsen machen Eigentum aus finanzieller Sicht zu einer überlegenswerten Alternative”, so Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen.

Steigende Nachfrage trifft auf schrumpfendes Angebot

Der Einbruch beim Neubau trifft auf eine ungebrochen hohe Nachfrage. Wien wächst kontinuierlich, und der Trend zu kleineren Haushalten verstärkt den Bedarf. 2024 lag die durchschnittliche Haushaltsgröße in der Stadt bei nur 2,04 Personen.

Diese angespannte Lage belebt auch den Markt für Vorsorge- und Anlagewohnungen. Höhere Mieten ermöglichen wieder bessere Renditen. Zudem wird eine zunehmende Nachfrage von internationalen Käufern, besonders aus Zentral- und Osteuropa, verzeichnet.

Keine Trendwende in Sicht

Für 2026 erwarten Experten keine Besserung. Die Prognosen deuten auf einen weiteren Rückgang der Neubauleistung auf nur noch rund 8.630 Wohnungen hin. Die Angebotslücke könnte sich noch für vier bis fünf Jahre vergrößern.

Politische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und bürokratische Hürden bei Genehmigungen könnten Investitionen zusätzlich verzögern. Ohne signifikante Impulse für den Neubau wird der Druck auf dem Wiener Wohnungsmarkt weiter steigen – und die Suche nach leistbarem Wohnraum zur zentralen sozialen Frage.

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