Wiener Immobilienmarkt: Bestandswohnungen als Krisengewinner

Wiens Immobilienmarkt spaltet sich zum Jahresende 2025. Während Luxuslagen in der Inneren Stadt an Wert verlieren, bleiben die Preise für Bestandswohnungen in Außenbezirken wie Favoriten und Donaustadt stabil. Die Krise im Neubausektor stützt paradoxerweise den Markt für gebrauchte Immobilien.

Das Jahr 2025 markiert eine Zäsur. Wegen hoher Zinsen und Baukosten brechen die Fertigstellungen neuer Wohnprojekte massiv ein – um rund 30 Prozent. Diese Verknappung des Angebots lenkt die Nachfrage um.

Käufer, die sich die durchschnittlich knapp 7.000 Euro pro Quadratmeter im Neubau nicht leisten können, weichen verstärkt auf bestehende Wohnungen aus. Immobilienplattformen wie ImmoScout24 verzeichnen für das erste Halbjahr 2025 einen Nachfrageanstieg nach Eigentum von über 20 Prozent.

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Favoriten und Donaustadt im Aufwind

Besonders deutlich zeigt sich der Trend in den bevölkerungsreichen Außenbezirken. Sie profitieren als „leistbare Alternative“ zu den teuren Innenstadtlagen, wo die Preise teils um bis zu 7 Prozent sanken.

• Favoriten (10. Bezirk): Hier pendeln sich die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen zwischen 3.600 und 5.500 Euro ein. Die gute Anbindung durch U-Bahn und Hauptbahnhof macht den Bezirk für junge Familien und Erstkäufer attraktiv.
• Donaustadt (22. Bezirk): Der einstige „Wachstumsmotor“ spürt die Neubaukrise durch gestoppte Großprojekte. Doch genau dieser Stillstand schützt den Wert bestehender Wohnungen. Wo nichts Neues gebaut wird, wird der vorhandene Wohnraum zur Mangelware.

Angespannter Mietmarkt als zusätzlicher Treiber

Die Stabilität der Kaufpreise wird durch den angespannten Mietmarkt verstärkt. Viele potenzielle Käufer scheitern an strengen Kreditrichtlinien und drängen stattdessen in den Mietmarkt. Das treibt die Mieten.

In der Folge steigen in Wien die Mietpreise im Jahresvergleich teils über 5 Prozent. Diese Entwicklung macht Bestandswohnungen auch für Investoren wieder interessanter, da die Mietrenditen attraktiver werden. Das stützt das Preisniveau zusätzlich.

Gespaltener Markt mit klarer Tendenz

Branchenexperten sehen einen zweigeteilten Markt: Unter Druck stehen der teure Neubau und überhitzte Top-Lagen. Der Markt für solide Bestandswohnungen in den Außenbezirken erweist sich dagegen als krisenfest.

Die Prognose der Analysten hat sich bewahrheitet: Der Einbruch bei den Baubewilligungen führt nun zu einer echten Angebotslücke. Der Markt wird nicht mehr von Spekulation, sondern von einem realen Mangel an Wohnraum getrieben.

Keine Entspannung in Sicht

Für die kommenden Jahre zeichnet sich wenig Besserung ab. Bauprojekte haben lange Vorlaufzeiten, das „Loch“ an fehlenden Neubauwohnungen wird auch 2026 und 2027 bestehen bleiben.

Marktbeobachter erwarten, dass dies die Preise für Bestandsimmobilien in Bezirken wie Favoriten und Donaustadt weiter stützt oder sogar moderat steigen lässt. Das Zeitfenster für Preisverhandlungen schließt sich damit wieder. Wer in Wien Eigentum sucht, muss wohl schnell sein – und kompromissbereit bei der Lage.

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