Wiener Gewerbeimmobilien: ESG-Kriterien spalten den Markt

Der Wiener Gewerbeimmobilienmarkt zeigt sich Ende 2025 zwiegespalten. Während moderne, nachhaltige Objekte die Mieten in Top-Lagen treiben, geraten ältere Immobilien ohne ESG-Zertifikate zunehmend unter Druck. Die stabilisierte Zinslandschaft und der boomende Tourismus sorgen für zusätzliche Dynamik. Nachhaltigkeit ist zur neuen Währung auf dem Wiener Parkett geworden – die Zeiten, in denen allein die Lage zählte, sind vorbei.

Büromarkt: Comeback mit Qualitätsanspruch

Der Wiener Büromarkt erlebt ein bemerkenswertes Comeback. Im dritten Quartal 2025 wurden 89.300 m² vermietet – der höchste Quartalswert seit 2018. Für das Gesamtjahr erwarten Experten rund 210.000 m² Vermietungsleistung.

Doch der Markt bleibt gespalten. Unternehmen suchen gezielt nach modernen, ESG-konformen Neubauten mit guter öffentlicher Anbindung. Diese “Flucht in Qualität” treibt die Preise: Die Spitzenmiete im Central Business District kletterte auf 28,50 €/m², außerhalb der Innenstadt sogar um neun Prozent auf 25,00 €/m².

Die Leerstandsquote liegt mit unter 4 % auf einem der niedrigsten Niveaus in Europa. Viele Unternehmen entscheiden sich dennoch aus Kostengründen für gut angebundene Bestandsflächen. Ältere Gebäude ohne Nachhaltigkeitszertifikate entwickeln sich zunehmend zu schwer vermietbaren “Stranded Assets”.

Eigentümer spüren den Sanierungs- und Kostenrucksack – höhere Anforderungen an Energieeffizienz und Betriebskosten können die Rendite schmälern. Der kostenlose PDF-Report “Betriebskosten 2025” zeigt Vermietern kompakt, welche Kosten umlagefähig sind, welche Fallstricke drohen und wie Sie Ihre Abrechnung rechtssicher gestalten. Praxisnah, sofort anwendbar und per E‑Mail-Download verfügbar. Betriebskosten-Report 2025 jetzt kostenlos herunterladen

Logistik: Nach dem Boom kommt die Abkühlung

Der Logistiksektor in und um Wien erlebt eine Normalisierung. Nach dem Rekordjahr 2024 übersteigen die Fertigstellungen erstmals seit 2019 die tatsächliche Vermietungsleistung. Im ersten Halbjahr 2025 wurden lediglich 33.000 m² vermietet – ein signifikanter Rückgang.

Gedämpfte Konjunktur und Industrieunsicherheiten bremsen die Nachfrage. Experten korrigieren ihre Jahresprognosen nach unten und erwarten steigende Leerstände in den kommenden Quartalen.

Trotz der Abkühlung bleibt der Fokus klar: Sämtliche 2024 und 2025 neu errichteten, fremdgenutzten Logistikimmobilien in Wien wurden mit ESG-Zertifikaten ausgestattet. Die Spitzenmiete liegt stabil bei 7,10 €/m² mit leicht steigender Tendenz. Unternehmen suchen verstärkt nach flexiblen Mietvertragslösungen mit kürzeren Laufzeiten.

Einzelhandel und Hotels: Tourismus als Wachstumsmotor

Der Wiener Einzelhandelsimmobilienmarkt startet optimistisch ins Jahr 2025. Boomender Städtetourismus und steigende Kaufkraft treiben die Nachfrage nach Geschäftsflächen in Top-Lagen. Internationale Marken, besonders aus Gastronomie und Dienstleistung, suchen aktiv nach neuen Standorten. Die Wiener Innenstadt behauptet sich mit Rekord-Passantenfrequenzen als einer der dynamischsten Handelsplätze Europas.

Parallel dazu boomt der Hotelimmobilienmarkt. Die Nächtigungszahlen übertrafen 2024 bereits das Vorkrisenniveau. Für 2025 sind rund 2.000 neue Hotelzimmer geplant, darunter prestigeträchtige Projekte wie das Mandarin Oriental.

Das Investmenttransaktionsvolumen im Hotelsektor hat sich 2024 mit 346 Millionen Euro mehr als verdoppelt – ein starkes Signal für das Vertrauen nationaler und internationaler Investoren in den Standort Wien.

ESG und Zinsen: Die neuen Markt-Treiber

Die EU-Taxonomie-Verordnung und das Energieeffizienzgesetz zwingen Eigentümer zum Handeln. Zertifizierte “grüne” Immobilien erzielen Mietaufschläge von bis zu zehn Prozent, während nicht-konforme Objekte mit Wertverlusten kämpfen. Der Fokus verschiebt sich von Neubauten zur Sanierung und Neupositionierung von Bestandsimmobilien.

Die EZB-Leitzinssenkungen seit 2024 verbessern die Finanzierungsbedingungen. Nach einem herausfordernden Jahr 2024 mit 2,7 Mrd. Euro Investmentvolumen zeigen sich Erholungstendenzen. Der Wiener Markt war mit 1,9 Mrd. Euro und einem Plus von sieben Prozent besonders robust.

Kapitalstarke Investoren nutzen die aktuellen Marktbedingungen für strategische Käufe.

Ausblick 2026: Wer saniert, gewinnt

Die Marktpolarisierung wird sich fortsetzen. Im Bürosektor bleibt die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen und nachhaltigen Flächen hoch. Für 2026 sind knapp 125.700 m² neue Büroflächen prognostiziert – der Wettbewerb wird sich weiter verschärfen.

Im Logistikbereich könnte sich die Lage mittelfristig stabilisieren. Die deutlich geringere Fertigstellungsmenge von nur noch 93.000 m² für 2026 dürfte die Leerstände wieder ausgleichen.

Der Sanierungsdruck nimmt über alle Assetklassen hinweg zu. ESG-Konformität wird zum entscheidenden Faktor für die langfristige Werthaltigkeit. Investoren, die in die Nachhaltigkeit von Objekten investieren, werden die Gewinner sein. Eigentümer veralteter Immobilien stehen vor großen Herausforderungen.

PS: Wenn Sie Mietanpassungen oder Modernisierungskosten durchsetzen möchten, sollten Sie formal korrekt vorgehen. Der kostenlose Report “Die perfekte Mieterhöhung” liefert fertige Formulierungen, zulässige Höchstsätze, Fristen und eine Muster-Vorlage, mit der Vermieter Mieterhöhungen rechtssicher umsetzen können. Jetzt den Mieterhöhungs-Report kostenlos herunterladen