Wien: Immobilienmarkt stabilisiert sich nach KIM-Verordnungs-Ende

Der Wiener Immobilienmarkt sendet deutliche Signale der Erholung. Nach turbulenten Jahren sorgen verbesserte Finanzierungsbedingungen für eine spürbare Belebung der Transaktionen. Doch dramatisch fallende Neubau-Zahlen und explodierende Mieten stellen den Markt vor neue Herausforderungen.

Das Ende der strengen KIM-Verordnung im Juni bringt Bewegung in den festgefahrenen Markt. Gleichzeitig droht ein historischer Tiefstand beim Wohnungsneubau die Lage weiter zu verschärfen.

Transaktionen steigen um 44 Prozent nach Regellockerung

Mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung hat sich der Zugang zu Immobilienfinanzierungen spürbar verbessert. Die seit 2022 geltenden Auflagen – 20 Prozent Eigenkapital, maximale Schuldendienstquote von 40 Prozent und Kreditlaufzeit bis 35 Jahre – hatten die Kreditvergabe stark gebremst.

Der gewonnene Spielraum zeigt Wirkung: Das Transaktionsvolumen am Wiener Zinshausmarkt kletterte im ersten Halbjahr auf 513 Millionen Euro – ein Plus von 44 Prozent. Bei Eigentumswohnungen stiegen die Verkaufszahlen um 39 Prozent auf 3.645 Transaktionen.

Haupttreiber der Erholung:
* Zurückkehrendes Käufervertrauen nach Regellockerung
* EZB-Zinssenkungen seit Ende 2024
* Verbesserte Kreditverfügbarkeit für private Haushalte

Neubau-Kollaps verschärft Wohnungsknappheit drastisch

Für 2025 erwarten Experten nur noch 9.400 bis 11.000 fertiggestellte Wohnungen in Wien – ein Drittel weniger als 2023 und der niedrigste Stand seit einem Jahrzehnt. Gestiegene Baukosten, Materialengpässe und schwierige Finanzierungen zwangen viele Bauträger zum Projektstopp.

Besonders dramatisch trifft es den Mietbereich: Hier bricht das Angebot um über 50 Prozent ein. Viele Bauträger verkaufen geplante Mietobjekte direkt als Eigentumswohnungen, um regulatorischen Eingriffen zu entgehen.

Die Talsohle wird erst 2026 erreicht – bei gleichzeitig ungebrochener Nachfrage durch den Wien-Zuzug. Eine explosive Mischung für den ohnehin angespannten Wohnungsmarkt.

Mietpreise durchbrechen 20-Euro-Grenze

Die Angebotsknappheit treibt die Mieten in schwindelerregende Höhen. Die durchschnittliche Angebotsmiete überschritt erstmals 20 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von neun Prozent binnen eines Jahres.

Offiziell liegt die Durchschnittsmiete inklusive Betriebskosten bei 10,20 Euro pro Quadratmeter. Für viele Wiener wird das zur existenziellen Belastung: 40 Prozent bezeichnen ihre Wohnkosten als kaum noch tragbar.

Die Baukosten bleiben trotz leichter Materialpreis-Stabilisierung hoch. Im Mai lagen sie 1,6 Prozent über dem Vorjahr, getrieben von Fachkräftemangel und Energiekosten.

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Eigentumswohnungen: Preise steigen weiter stark an

Im Neubausegment verteuerten sich Eigentumswohnungen um 6 bis 9 Prozent – in Wieden sogar über 11 Prozent. Die verbesserte Finanzierbarkeit nach der KIM-Lockerung stützt die Nachfrage, während das schrumpfende Angebot die Preise hochtreibt.

Experten sehen den Eigentumsmarkt stabilisiert, warnen aber vor weiteren Preissteigerungen. Die FMA appelliert an Banken, die bisherigen Vergabekriterien freiwillig beizubehalten – rechtlich bindend sind sie jedoch nicht mehr.

Ausblick: Entspannung erst mittelfristig in Sicht

Kurzfristig ist keine Entlastung zu erwarten. Die Fertigstellungsprognosen für 2026 deuten auf weitere Rückgänge hin, was den Mietpreisdruck verstärken wird. Gleichzeitig könnte die lockerere Kreditvergabe den Eigentumsmarkt weiter stabilisieren.

Langfristig hängt alles davon ab, ob Wien die Bautätigkeit wieder ankurbeln kann. Nötig sind stabile Rahmenbedingungen, sinkende Baukosten und innovative Lösungen für leistbaren Wohnraum.

Die kommenden Monate werden zeigen: Gewinnt die aktuelle Marktbelebung an Nachhaltigkeit oder verschärfen die strukturellen Probleme die Leistbarkeitskrise weiter?