Wien: Immobilienmarkt kehrt zu alter Stärke zurück

Der Wiener Immobilienmarkt durchschreitet seine Talsohle. Nach Monaten der Zurückhaltung zeigen aktuelle Zahlen eine deutliche Belebung: Das Transaktionsvolumen bei Eigentumswohnungen schnellte im ersten Halbjahr 2025 um 45 % auf 1,35 Milliarden Euro nach oben. Mit 3.645 verkauften Einheiten wechselten 39 % mehr Wohnungen den Besitzer als im Vorjahreszeitraum.

Was steckt hinter diesem Comeback? Die Kombination aus stabilisierten Preisen, moderateren Finanzierungskonditionen und gelockerten Kreditvergaberichtlinien schafft wieder Vertrauen. Auch wenn das Vorkrisenniveau noch in weiter Ferne liegt – die Richtung stimmt.

Wien bleibt Österreichs gefragtester Immobilienmarkt. Wohnimmobilien dominieren mit 44 % Anteil die Transaktionen, wobei neben Family Offices verstärkt deutsche institutionelle Investoren zugreifen. Büroimmobilien folgen als zweitstärkstes Segment und haben sich erfolgreich an die neuen Marktgegebenheiten angepasst.

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Für das Gesamtjahr rechnen Experten mit einem Investmentvolumen zwischen 2,5 und 3 Milliarden Euro. Das entspricht dem Niveau der Vorjahre und unterstreicht die Attraktivität des Standorts.

Neubau wird zum Luxusgut

Die Preisentwicklung zeigt zwei Gesichter. Bestandsimmobilien haben ihre Talfahrt gestoppt – für 2025 erwarten Analysten weitgehend stabile Preise. Top-Lagen bilden die Ausnahme: Hier klettern die Preise nach zwei Jahren Stagnation wieder nach oben.

Ganz anders im Neubau. Ein dramatischer Einbruch der Bautätigkeit trifft auf ungebrochene Nachfrage. Die Folge: Preissteigerungen zwischen 6 und 9 %, in Bezirken wie Wieden (+11,1 %) und Neubau (+10,2 %) sogar zweistellig.

Die Zahlen sind eindeutig: Mit nur 8.800 bis 9.400 fertiggestellten Wohnungen erreicht 2025 den niedrigsten Stand der letzten zehn Jahre. Dieser Nachfrageüberhang treibt auch die Mieten in die Höhe und macht Eigentum als Alternative wieder attraktiver.

ESG entscheidet über Erfolg oder Leerstand

Am Büromarkt vollzieht sich eine deutliche Polarisierung. Moderne, ESG-konforme Flächen in zentralen Lagen sind heiß begehrt und erzielen Spitzenmieten. Ältere, nicht sanierte Objekte hingegen kämpfen zunehmend mit Vermietungsproblemen.

Die Leerstandsquote verharrt bei unter 4 % – einer der niedrigsten Werte in Europa. Doch dieser Durchschnittswert täuscht über die Realität hinweg: Die Nachfrage konzentriert sich fast ausschließlich auf Premiumflächen mit hohen Nachhaltigkeitsstandards. Projekte wie das VIENNA TWENTYTWO oder das Village im Dritten mit ihren ressourcenschonenden Energiekonzepten stehen im Fokus.

Für 2025 stehen rund 107.400 m² neue Bürofläche vor der Fertigstellung. Entscheidend wird sein, wie viele davon die gestiegenen ESG-Anforderungen erfüllen.

Zinswende gibt psychologischen Schub

Die Markterholung fußt auf zwei Säulen. Erstens haben die leichten Zinssenkungen der EZB seit Ende 2024 die Finanzierungsbedingungen wieder attraktiver gemacht. Eine Rückkehr zur extremen Niedrigzinsphase bleibt zwar ausgeschlossen, dennoch wertet der Markt die Entwicklung als klares Signal der Trendumkehr.

Zweitens sorgt die gedrosselte Bautätigkeit für strukturelle Knappheit. Die Zahl fertiggestellter Mietwohnungen stürzt 2025 voraussichtlich um fast 60 % auf ein Rekordtief ab. Dieser Nachfrageüberhang stützt die Preise und macht Investitionen wieder lukrativ.

Hinzu kommt: Wien hat die Zwei-Millionen-Einwohner-Marke überschritten. Das stetige Bevölkerungswachstum und die hohe Lebensqualität sichern die langfristige Nachfrage nach Wohnraum.

Moderate Steigerungen voraus

Die Prognose für 2026 fällt vorsichtig optimistisch aus. Experten rechnen mit moderaten Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in guten und sehr guten Lagen. Die Nachfrage dürfte weiter anziehen, während das Angebot – speziell im Neubau – knapp bleibt.

Im Bürosegment wird der Trend zu hochwertigen, nachhaltigen Flächen anhalten. Projekte mit hohen Vorvermietungsquoten dominieren die Entwicklungspipeline. Für Investoren bedeutet das: Sorgfältige Objektauswahl ist entscheidend. Wer auf wertstabile Wohnimmobilien in gefragten Lagen und zukunftsfähige, ESG-konforme Gewerbeimmobilien setzt, profitiert von den positiven Rahmenbedingungen in der österreichischen Hauptstadt.

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