Wien: Gewerbeimmobilien feiern kraftvolles Comeback

Der Wiener Gewerbeimmobilienmarkt dreht auf. Nach Monaten der Zurückhaltung sorgen spektakuläre Hoteldeals und ein Rekordquartal am Büromarkt für Aufbruchstimmung. Doch der Markt spaltet sich: Während moderne, nachhaltige Immobilien Höchstpreise erzielen, kämpfen Altbauten ums Überleben.

Das dritte Quartal 2025 markiert eine Zeitenwende. Mit dem höchsten Vermietungsvolumen seit 2018 im Bürosektor und einer Serie prominenter Hotel-Transaktionen sendet die Bundeshauptstadt ein klares Signal: Wien ist zurück auf der Landkarte internationaler Investoren.

Luxushotels wechseln für Millionen den Besitzer

Der Hotelinvestmentmarkt läuft heiß. Bereits im ersten Halbjahr wurden Deals im Wert von 215 Millionen Euro abgeschlossen – ein Plus von 13 Prozent zum Vorjahr. Den Höhepunkt setzte der Verkauf des Ritz-Carlton Vienna im April: 109 Millionen Euro zahlte Eagle Hills aus den Emiraten für das Luxushaus.

Doch das könnte nur der Anfang sein. Das Park Hyatt Vienna steht nach der Signa-Insolvenz zum Verkauf – geschätzter Preis: 370 Millionen Euro. Eine Summe, die das Vertrauen in Wiens Tourismus-Zukunft unterstreicht.

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Die Zahlen sprechen für sich: 18,9 Millionen Nächtigungen verzeichnete Wien 2024, ein Sprung von neun Prozent. Für internationale Investoren ist die Stadt damit ein sicherer Hafen mit stabilem Cashflow.

Büromarkt explodiert: 305 Prozent Wachstum

Das dritte Quartal brachte die Wende. 89.300 Quadratmeter Bürofläche wurden von Juli bis September vermietet – eine Steigerung um 305 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Zum Vergleich: Im gesamten Q3 2024 waren es gerade einmal 22.000 Quadratmeter.

Was steckt dahinter? Mehrere Großabschlüsse trieben das Volumen:

• 25.000 m² am Hauptbahnhof
• 17.668 m² in der Donau City
• Zahlreiche weitere Verträge im Premium-Segment

Die Leerstandsrate verharrt bei 3,3 bis 4,5 Prozent – historisch niedrig. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, zumindest bei modernen Flächen.

Der ESG-Graben wird tiefer

Der Markt spaltet sich dramatisch. ESG-konforme Immobilien mit Nachhaltigkeitszertifikaten erzielen Spitzenmieten von bis zu 28,50 Euro pro Quadratmeter. Unternehmen jagen nach diesen Flächen, um Klimaziele zu erfüllen und junge Talente anzulocken.

Doch was ist mit dem Bestand? Ältere Gebäude ohne Sanierung geraten massiv unter Druck. Investoren meiden sie, Mieter ebenfalls. Die Folge: Wertverluste und wachsende Leerstände in diesem Segment.

Patrick Schild von CBRE Austria bringt es auf den Punkt: “Die Nachfrage nach ESG-konformen Neubauten ist ungebrochen hoch.” Für Eigentümer älterer Objekte bedeutet das: Sanieren oder verlieren.

Neue Projekte setzen Maßstäbe

Die Pipeline für 2026 verspricht Entspannung – zumindest bei modernen Flächen. Drei Großprojekte stehen vor der Fertigstellung:

• VIENNA TWENTYTWO: Neubau mit höchsten Nachhaltigkeitsstandards
• Francis im Althan Quartier: Vollständiges Refurbishment eines Bestandsobjekts
• DC Tower 2: Weiteres Landmark-Projekt in der Donau City

Diese Projekte könnten die angespannte Angebotssituation im Premium-Segment leicht entschärfen. Doch ob das reicht, um die explodierende Nachfrage zu decken, bleibt fraglich.

Was bringt 2026?

Die Experten bleiben vorsichtig optimistisch. Die Nachfrage nach nachhaltigen Flächen wird hoch bleiben, die Mieten im Premium-Segment stabil. Im Hotelmarkt hängt vieles von der globalen Konjunktur ab – doch das Investoreninteresse bleibt stark.

Klar ist: Wer in Wien investieren will, muss auf Qualität setzen. Der Markt belohnt moderne, ESG-konforme Objekte mit stabilen Renditen. Für Schnäppchenjäger im Altbausegment wird es dagegen eng.

Die Bundeshauptstadt hat sich vom Abschwung erholt und zeigt sich selektiver denn je. Für kapitalstarke Investoren mit Weitblick bietet das Chancen – für alle anderen wird die Luft dünner.

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