Wien: 798 Mieter erhalten 1,28 Millionen Euro zurück

Die Arbeiterkammer Wien erkämpft Millionen-Rückerstattung von Immobilienriese AMISOLA. Hunderte Wiener Haushalte können sich über durchschnittlich 2.500 Euro freuen.

Nach einer erfolgreichen Verbandsklage der Arbeiterkammer (AK) Wien zahlt die Immobiliengesellschaft AMISOLA insgesamt 1,28 Millionen Euro an unrechtmäßig verrechneten Betriebskosten zurück. 798 Haushalte erhalten ohne eigenes Gerichtsverfahren ihre Überzahlungen zurück – ein durchschnittlicher Betrag von rund 2.500 Euro pro Wohnung.

Die Rückzahlungen betreffen den Zeitraum von Januar 2021 bis Dezember 2024. Sogar ehemalige Mieter, die bereits ausgezogen sind, können ihre Ansprüche per E-Mail geltend machen.

Unklare Vertragsklauseln führten zur Niederlage

Der Fall begann mit einem einzelnen Mieter, der nach einer hohen Betriebskostennachzahlung seinen Vertrag von der AK prüfen ließ. Die Rechtsexperten stellten fest: Mehrere Klauseln in den AMISOLA-Mietverträgen waren unzulässig.

Nach erfolglosen Verhandlungen reichte die AK Verbandsklage ein. AMISOLA erkannte schließlich in einem gerichtlichen Vergleich die Rechtswidrigkeit ihrer Vertragsklauseln an und verpflichtete sich, diese nicht mehr zu verwenden.

Betroffen sind Mieter von sechs Wiener Wohnhausanlagen sowie Bewohner von nach 2001 ausgebauten Dachgeschosswohnungen, deren Verträge dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen.

OGH verschärft Transparenz-Anforderungen

Die rechtliche Grundlage lieferte ein wegweisendes Urteil des Obersten Gerichtshofs aus 2024. Vermieter dürfen nur explizit und klar im Mietvertrag vereinbarte Betriebskosten weiterverrechnen.

Unklare Aufzählungen mit Formulierungen wie “insbesondere”, “jedenfalls” oder “beispielsweise” gelten als intransparent und damit unzulässig. Diese Entscheidung betrifft vor allem frei finanzierte Neubauten und bestimmte Dachgeschossausbauten.

Im Vollanwendungsbereich des MRG – etwa in Altbauten vor 1953 – ist gesetzlich geregelt, welche Posten als Betriebskosten gelten. Wo dies nicht der Fall ist, muss absolute Klarheit im Mietvertrag herrschen.

Betriebskosten steigen weiter an

Die Notwendigkeit genauer Kontrolle unterstreichen die aktuellen Zahlen: Die Nettobetriebskosten stiegen 2023 um 6,4 Prozent auf durchschnittlich 2,52 Euro pro Quadratmeter. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das monatlich 176 Euro.

Größte Kostentreiber waren Aufzugs- und Verwaltungskosten mit jeweils über 11 Prozent Steigerung. Experten warnen: Fehlerhafte Abrechnungen sind keine Seltenheit.

Signal an die Immobilienbranche

Der AK-Erfolg sendet ein klares Signal. Die Arbeiterkammer fordert bereits andere Vermieter auf, ihre Standardverträge zu überprüfen und unzulässige Klauseln zu korrigieren.

Für Mieter stärkt das Urteil die Position erheblich. Sie können aktiv die Rechtmäßigkeit von Abrechnungen hinterfragen statt passive Empfänger zu bleiben. Beratung bieten die MieterHilfe der Stadt Wien und die Mietervereinigung kostenlos an.
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Was Mieter jetzt tun können

Experten raten zur genauen Prüfung der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Diese muss bis spätestens 30. Juni des Folgejahres vorliegen. Mieter haben das Recht auf Belegeinsicht für alle Positionen.

Bei Zweifeln sollten Betroffene professionelle Beratung suchen. Rückforderungsansprüche können bis zu drei Jahre rückwirkend geltend gemacht werden – Ausnahme: Genossenschaftswohnungen mit sechsmonatiger Einspruchsfrist.

Der AMISOLA-Fall beweist: Eine genaue Prüfung lohnt sich und kann zu erheblichen finanziellen Entlastungen führen.