Signa-Insolvenz: 12,3 Milliarden Euro Forderungen erschüttern Immobilienbranche

Die Signa-Pleite nimmt historische Dimensionen an. Bei der Prüfungstagsatzung am Wiener Handelsgericht wurde diese Woche bekannt: Die Forderungen gegen die Signa Prime Selection AG sind auf 12,34 Milliarden Euro explodiert.

Noch im Februar 2024 lag die Summe bei 4,27 Milliarden Euro. Was ist passiert? Ein Großteil der neuen Forderungen stammt aus geplatzten Projektgesellschaften. Das Münchner Großprojekt “Corbinian” in der Schützenstraße allein meldet Forderungen von 450 Millionen Euro an.

Insolvenzverwalter Norbert Abel hat bisher nur 5,54 Milliarden Euro anerkannt. Für Banken und institutionelle Investoren bedeutet das: Die Quote wird dramatisch niedrig ausfallen. Der Fall Signa entwickelt sich zum Mahnmal für die Risiken hochgehebelter Projektentwicklungen aus der Nullzins-Ära.

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Die erhoffte Trendwende bleibt aus. Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex für das dritte Quartal zeigt deutlich: Die Hoffnungen des Frühjahrs haben sich zerschlagen.

ZIA-Präsidentin Iris Schöberl bringt es auf den Punkt: “Die Erwartungen haben sich bisher nicht erfüllt.” Der Klimaindex fiel auf 23,4 Punkte zurück. Besonders dramatisch ist die Lage bei Büroimmobilien – hier ist die Stimmung regelrecht eingebrochen.

Die Gründe liegen auf der Hand:

• Home-Office-Trend drückt dauerhaft auf die Flächennachfrage
• Konjunkturelle Schwäche bremst Neuanmietungen
• Refinanzierung bestehender Objekte wird zunehmend schwierig

Gebäudetyp E: Zu spät, zu langsam?

Ein Jahr nach dem Kabinettsbeschluss zum “Gebäudetyp E” zeigt sich: Legislative Maßnahmen brauchen Zeit. Das Gesetz sollte günstiges Bauen durch Abweichungen von teuren Komfort-Normen ermöglichen. In der Praxis kommt es erst langsam an.

Die Zahlen des Statistischen Bundesamtes sprechen eine klare Sprache: Nach einem Rückgang der Baugenehmigungen um 17 Prozent im Jahr 2024 fehlt auch 2025 die Trendwende. Hohe Baukosten und Zinsen weit über dem Niveau von 2021 lähmen den Neubau.

Tim-Oliver Müller vom Hauptverband der Deutschen Bauindustrie warnte bereits Anfang des Jahres: “Nur was morgen genehmigt wird, wird übermorgen gebaut.” Seine Warnung bewahrheitet sich – die Projektpipeline ist ausgetrocknet. Die Folge? Der Wohnungsmangel in Ballungsräumen verschärft sich weiter.

Finanzierung: Banken machen die Schotten dicht

Die Signa-Zahlen zeigen Wirkung. Banken agieren hochgradig restriktiv bei der Projektfinanzierung. Mezzanine-Kapital, das früher Eigenkapitallücken schloss, ist kaum noch verfügbar – oder nur zu prohibitiv hohen Zinsen.

Der Markt spaltet sich in zwei Lager:

• Bestandshalter mit soliden Cashflows und ESG-konformen Portfolios finden Finanzierungspartner
• Projektentwickler ohne signifikantes Eigenkapital stehen vor verschlossenen Türen

Die Münchener Schützenstraße zeigt exemplarisch, wie schnell Bewertungskorrekturen zu einem Dominoeffekt führen, wenn die Anschlussfinanzierung wackelt.

Was kommt 2026?

Konsolidierung statt Wachstum – so lautet die Prognose. Die Diskrepanz zwischen Buchwerten und realisierbaren Marktpreisen muss weiter abgebaut werden.

Ein Hoffnungsschimmer: Die regulatorischen Weichenstellungen wie der Gebäudetyp E und novellierte Landesbauordnungen diffundieren langsam in die Praxis. Ob das ausreicht? Das hängt von zwei Faktoren ab:

Gewährt die EZB weiteren Spielraum für Zinssenkungen? Und kehrt das Vertrauen der Investoren in den Standort Deutschland zurück?

Bis dahin gilt für Bauträger und Finanzierer ein klares Motto: Liquidität sichern, Risiken minimieren. Die 12,3 Milliarden Euro Signa-Forderungen werden noch lange als Warnung in den Köpfen der Kreditrisiko-Manager nachhallen.

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