Salzburgs Immobilienmarkt: Torschlusspanik vor Jahreswechsel

Salzburgs Immobilienmarkt erlebt eine Transaktionswelle. Investoren drängen auf Vertragsabschlüsse, bevor am 31. Dezember steuerliche und rechtliche Fristen verstreichen. Mit dem Inkrafttreten neuer Gesetze zum 1. Januar 2026 schließt sich ein lukratives Zeitfenster.

In den Kanzleien der Notare und Entwickler brennt an diesem Wochenende noch Licht. Der Markt für gehobene Eigentumswohnungen und Investorenmodelle verzeichnet wenige Tage vor dem Jahreswechsel eine ungewöhnliche Dynamik. Der Grund ist ein Zusammentreffen mehrerer Deadlines.

Der stärkste Treiber ist der Stichtag 31. Dezember für Bauherren- und Sanierungsmodelle. Um steuerliche Vorteile – wie die beschleunigte Abschreibung – noch für 2025 zu sichern, ist ein rechtzeitiger Beitritt zum Modell zwingend.

Viele Immobilieneigentümer unterschätzen, wie stark sich Änderungen bei Abschreibungen auf Rendite und Liquidität auswirken können. Gerade durch das Abgabenänderungsgesetz 2025 ändern sich wichtige Details zur Abschreibungsbasis – wer noch 2025 handelt, kann deutliche Steuer- und Liquiditätsvorteile erzielen. Der kostenlose 19-seitige PDF-Report “Abschreibung von A‑Z” erklärt praxisnah degressive AfA, Sonderabschreibungen und konkrete Umsetzungsschritte für Vermieter. Kostenlosen Abschreibungs-Leitfaden jetzt herunterladen

Branchenbeobachter berichten von überdurchschnittlicher Nachfrage bei Projekten in Salzburger Bezirken wie Schallmoos und Lehen. Für die steuerliche Anerkennung muss oft nicht nur die Unterschrift, sondern auch der Mittelabfluss oder der Baubeginn vor dem Jahreswechsel dokumentiert sein.

Verschärfte Raumordnung ab 2026 erhöht Druck

Ein weiterer Faktor sind Novellierungen im Salzburger Raumordnungsgesetz, die teilweise mit Jahresbeginn 2026 in Kraft treten. Die Landesregierung verschärft den Kampf gegen die „Zweckentfremdung von Wohnraum“.

Ab dem 1. Januar gelten strengere Regelungen für die touristische Kurzzeitvermietung, etwa über Plattformen wie Airbnb. Investoren versuchen, sich Objekte mit bestehenden, rechtssicheren Widmungen zu sichern, bevor Übergangsfristen auslaufen. Die Unsicherheit über die künftige Handhabung der Leerstandsabgabe motiviert zudem Eigentümer, Bestandsimmobilien noch vor dem Jahreswechsel in professionelle Strukturen einzubringen.

Lockeres Finanzierungsumfeld trifft auf knappes Angebot

Die Jahresend-Rallye wird durch ein verändertes Finanzierungsumfeld begünstigt. Nachdem die strikte KIM-Verordnung Mitte 2025 deutlich gelockert wurde, haben private Investoren wieder leichteren Zugang zu Fremdkapital.

Dies trifft in Salzburg auf ein chronisch knappes Angebot. Grundstücksreserven in der Stadt sind erschöpft, Neubauprojekte verzögern sich. Marktanalysen zeigen: Die Preise für Neubauwohnungen in guten Lagen sind stabil geblieben oder haben leicht angezogen. Der Wegfall der Kreditbremse wirkt als Brandbeschleuniger.

Abgabenänderungsgesetz markiert Zäsur

Ein wesentlicher überregionaler Aspekt ist das Abgabenänderungsgesetz 2025, dessen Hauptteile am 1. Januar 2026 in Kraft treten. Steuerberater warnen vor Änderungen bei Detailregelungen, die die Abschreibungsbasis bei Vermietung beeinflussen.

Wer eine Immobilie noch 2025 in die Vermietung bringt, operiert auf Basis der bekannten Rechtslage. Zudem macht die Erhöhung der CO2-Bepreisung ab 2026 unsanierte Altbauten unattraktiver. Das befeuert den Run auf energieeffiziente Neubauwohnungen zusätzlich.

Was bringt das Jahr 2026?

Für Januar 2026 wird zunächst eine Beruhigung des Transaktionsvolumens erwartet. Mittel- bis langfristig dürfte der Salzburger Markt jedoch angespannt bleiben.

Die Kombination aus reformierter Wohnbauförderung und strengeren ESG-Vorgaben für Banken wird den Fokus noch stärker auf nachhaltige Bauprojekte lenken. Experten prognostizieren eine weiter auseinandergehende Schere zwischen modernen, ESG-konformen Objekten und sanierungsbedürftigem Altbestand.

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