OGH beendet Mietenstreit um Wertsicherungsklauseln

Der Oberste Gerichtshof schafft Klarheit: Wertsicherungsklauseln in langfristigen Mietverträgen bleiben auch ohne explizite Zwei-Monats-Sperre gültig. Die Entscheidung beendet monatelange Unsicherheit am ohnehin angespannten Wohnungsmarkt.

Das Urteil (10 Ob 15/25s) stellt klar, dass § 6 Abs 2 Z 4 des Konsumentenschutzgesetzes nicht für Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge gilt. Damit sind unzählige Mietanpassungen der vergangenen Jahrzehnte weiterhin rechtsgültig.

Kehrtwende nach VfGH-Verunsicherung

Noch im Juni hatte der Verfassungsgerichtshof die umstrittene Konsumentenschutz-Bestimmung für verfassungskonform erklärt. Diese verbietet Preisanpassungen in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss – sofern sie nicht einzeln ausgehandelt wurden.

Die Immobilienbranche fürchtete eine Klagewelle. Millionen von Mietverträgen ohne explizite Zwei-Monats-Sperre schienen plötzlich unwirksam. Experten warnten vor Rückforderungen über bis zu 30 Jahre.

Der OGH vollzog nun die entscheidende Wende: Die Schutzbestimmung gelte nur für Leistungen, die binnen zwei Monaten vollständig erbracht werden. Langfristige Mietverhältnisse fallen nicht darunter.

Mietmarkt unter Dauerdruck

Das Urteil trifft auf einen überhitzten Wohnungsmarkt. Die durchschnittliche Miete erreichte im ersten Quartal erstmals 10 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 3,1 Prozent zum Vorjahr.

Bei Angebotsmieten sieht es noch drastischer aus:
* ImmoScout24 meldet durchschnittlich 14,90 Euro pro Quadratmeter
* Wien und westliche Bundesländer knacken die 20-Euro-Marke
* Das Angebot verfügbarer Wohnungen schrumpft weiter

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Was bedeutet das für Mieter?

Die Hoffnung auf massive Rückforderungen von Indexanpassungen ist geplatzt. Dennoch können Wertsicherungsklauseln aus anderen Gründen unwirksam sein – etwa bei intransparenter Formulierung.

Wichtig: Nicht jede Indexklausel ist automatisch gültig. Die Kriterien müssen klar und nachvollziehbar sein. Die Anknüpfung an den Verbraucherpreisindex gilt als zulässig.

Planungssicherheit gegen Leistbarkeit

Für Vermieter bringt das Urteil die ersehnte Rechtssicherheit zurück. Ohne gültige Indexklauseln hätten viele auf unbefristete Vermietung verzichtet – mit fatalen Folgen für das Angebot.

Mieter müssen hingegen mit weiteren Preissteigerungen rechnen. Die nun gefestigte Rechtsprechung ermöglicht es Vermietern, vertraglich vereinbarte Anpassungen rechtssicher durchzusetzen.

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Ob die Politik nach dieser Klärung gesetzgeberisch eingreift und etwa die Häufigkeit von Indexanpassungen beschränkt, bleibt offen. Die Debatte um leistbares Wohnen dürfte jedenfalls weitergehen.