Österreichs Mietrechtsreform: Fünf Jahre Mindestmiete tritt in Kraft

Seit dieser Woche gilt in Österreich eine der tiefgreifendsten Mietrechtsreformen der letzten Jahrzehnte. Für einen Großteil der befristeten Mietverträge ist nun eine Mindestdauer von fünf Jahren Pflicht. Die Praxisphase beginnt – und sorgt bereits für erste Turbulenzen.

Der Jahresauftakt 2026 markiert eine Zäsur für Mieter und Vermieter. Mit dem Inkrafttreten des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG) gehört die bisherige Standard-Befristung von drei Jahren in vielen Bereichen der Vergangenheit an. Gewerbliche Vermieter müssen neue befristete Wohnungsmietverträge nun für mindestens fünf Jahre abschließen. Diese Maßnahme soll den Wohnungsmarkt stabilisieren, stellt die Immobilienbranche jedoch vor erhebliche operative Herausforderungen.

Das Ende der Drei-Jahres-Automatik

Der Kern der Reform ist die Anhebung der Mindestbefristungsdauer von drei auf fünf Jahre. Betroffen sind Vermieter, die als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) gelten. Der bisherige „Goldstandard“ der Branche für mehr Flexibilität wird damit stark eingeschränkt.

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Die Konsequenzen für Verstöße sind drastisch: Wird fälschlicherweise eine zu kurze Befristung vereinbart, gilt der Vertrag rechtlich als unbefristet. Dies schafft ein enormes Risiko für Eigentümer, die sich noch nicht auf die neuen Gegebenheiten eingestellt haben.

Die „Kleine Vermieter“-Regel sorgt für Verunsicherung

Nicht alle Vermieter sind von der Verschärfung betroffen. Die Reform unterscheidet strikt zwischen „Unternehmern“ und „Verbrauchern“. Private Vermieter, die Wohnungen nicht gewerbsmäßig vermieten, dürfen weiterhin die klassische Mindestbefristung von drei Jahren nutzen.

Diese Unterscheidung sorgt in der Praxis für Verunsicherung. Experten warnen: Die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und unternehmerischer Tätigkeit ist fließend. Wer mehr als fünf Wohnungen vermietet oder eine professionelle Hausverwaltung nutzt, könnte schnell als Unternehmer eingestuft werden. Eine Fehleinschätzung kann zur ungewollten Unbefristetheit führen.

Neue Mietpreisbremse greift parallel

Flankiert wird die Befristungsänderung von neuen Mechanismen zur Dämpfung der Mietkosten. Für das Jahr 2026 gilt im geregelten Bereich eine harte Obergrenze: Die Mieten dürfen hier um maximal 1 Prozent steigen.

Auch im freien Markt gelten neue Spielregeln für Wertsicherungsklauseln:
* Steigt die Inflation über 3 Prozent, darf der darüber hinausgehende Teil nur noch zur Hälfte an den Mieter weitergegeben werden.
* Mietzinsanpassungen sind gesetzlich auf einmal pro Jahr beschränkt.
* Erhöhungen dürfen frühestens zum 1. April wirksam werden.

Die erste Welle der Anpassungen nach neuem Recht steht also erst im Frühjahr an.

Paradigmenwechsel mit Risiken

Die Einführung der 5-Jahres-Mindestbefristung stellt einen fundamentalen Eingriff in die Vertragsfreiheit dar. Während Mieterverbände die gewonnene Wohnsicherheit feiern, sehen Immobilienökonomen Gefahren.

Besteht das Risiko, dass Vermieter bei der Mieterauswahl noch selektiver vorgehen? Oder versuchen, die längere Bindung durch höhere Einstiegsmieten zu kompensieren? Die Reform ist ein direkter politischer Reflex auf die Wohnkostenkrise der frühen 2020er Jahre.

Besonders spannend wird der 1. April 2026, wenn die ersten indexbasierten Mieterhöhungen nach der neuen Formel schlagend werden. Rechtsexperten erwarten zudem erste Musterprozesse zur genauen Abgrenzung des Begriffs „Unternehmer“. Für Wohnungssuchende könnte das Angebot an befristeten Wohnungen kurzfristig sinken. Langfristig dürfte sich der Fünf-Jahres-Vertrag jedoch als neuer Marktstandard etablieren.

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