Österreich verlängert Mietvertrag-Mindestdauer auf fünf Jahre

Die Bundesregierung krempelt das Mietrecht um: Ab Jänner 2026 müssen neue Mietverträge mindestens fünf statt drei Jahre laufen. Die Reform soll Mietern mehr Sicherheit geben und die Praxis ständiger Mieterhöhungen bei Vertragsverlängerungen stoppen.

Das Timing ist kein Zufall. Drei von vier neuen Mietverträgen sind heute bereits befristet – ein Trend, der Mieter in die Unsicherheit treibt und Vermietern regelmäßige Preiserhöhungen ermöglicht. Vizekanzler Andreas Babler bringt es auf den Punkt: Häufige Vertragsverhandlungen führten oft zu teureren Wohnungen.

Die Reform ist Teil eines umfassenden Mietpakets, das im Dezember durchs Parlament soll. Ziel: Wohnen wieder leistbarer machen.

Keine Panik bei Mietern: Die längere Bindung bedeutet nicht weniger Flexibilität. Nach dem ersten Jahr können sie weiterhin mit drei Monaten Frist kündigen – genau wie bisher bei der Dreijahresfrist.

Für Vermieter bringt die Regelung stabilere Einnahmen und weniger Verwaltungsaufwand durch seltenere Mieterwechsel. Ein klassisches Win-Win? Fast.

Kleinvermieter bekommen Sonderbehandlung

Hier wird’s interessant: Private Vermieter mit weniger als fünf Wohnungen dürfen bei der alten Dreijahresfrist bleiben. Diese Ausnahme soll Eigentümer schützen, die nur eine oder zwei Wohnungen als Altersvorsorge besitzen.

Die Definition sorgt jedoch für Diskussionen. Mieterschutzorganisationen befürchten Umgehungskonstruktionen, während Eigentümerverbände vor weiterer Abschreckung privater Vermieter warnen.

Mietpreisbremse als zweite Säule

Die längeren Verträge kommen nicht allein. 2026 und 2027 werden Mieterhöhungen auf maximal ein bzw. zwei Prozent gedeckelt – und zwar erstmals auch im bisher unregulierten privaten Sektor.

Staatssekretär Alexander Pröll sieht darin einen wesentlichen Beitrag, um die Inflation auf zwei Prozent zu drücken. Die Immobilienbranche warnt dagegen vor Investitionshemmnissen beim Neubau.

Weitere Änderung: Kürzere Rückforderungsfrist

Fast übersehen in der Diskussion: Die Frist für die Rückforderung zu viel bezahlter Mieten schrumpft von 30 Jahren auf fünf Jahre. Das soll Vermietern mehr Rechtssicherheit geben.

Die kommenden Monate werden zeigen, wie der Markt auf die neuen Spielregeln reagiert. Fest steht: Mit dem 1. Jänner 2026 beginnt ein neues Kapitel im österreichischen Mietrecht.