Österreich: Mietpreisbremse kommt 2026
02.11.2025 - 15:54:11Österreich führt gestaffelte Mietpreisbremse für 75 Prozent aller Wohnungen ein und verlängert Mindestmietdauer von drei auf fünf Jahre als Antwort auf die Mietexplosion.
Österreichs Regierung beschließt eine umfassende Mietrechtsreform für 2026. Die gestaffelte Mietpreisbremse soll erstmals auch für unregulierte Verträge gelten und rund 75 Prozent aller Mietverhältnisse erfassen. Die Mindestvertragsdauer steigt von drei auf fünf Jahre.
“Rechtsanspruch auf leistbares Wohnen” – so begründet Vizekanzler Andreas Babler das größte Mietrechtspaket seit Jahren. Nach dem dramatischen Preisanstieg der letzten Jahre will die Regierung die Kontrolle über die Mietpreisentwicklung zurückgewinnen.
Gestaffelte Bremse für alle Mieten
Das Herzstück: eine zweistufige Mietpreisbremse ab 2026. Im geregelten Bereich – vor allem Altbau- und Gemeindewohnungen – dürfen Richtwert- und Kategoriemieten nur minimal steigen: 2026 um maximal ein Prozent, 2027 um höchstens zwei Prozent.
Die Revolution liegt im unregulierten Sektor. Erstmals greifen hier Obergrenzen für Neubauten: Bei Inflation über drei Prozent darf nur die Hälfte des zusätzlichen Inflationsanteils weitergegeben werden. Beispiel: Bei sechs Prozent Inflation sind maximal 4,5 Prozent Mieterhöhung erlaubt.
Ab 2028 gilt diese Dämpfungsregel einheitlich für alle Mietverhältnisse. Bereits 2025 wurde die übliche Indexanpassung komplett ausgesetzt.
Fünf Jahre statt drei: Mehr Sicherheit für Mieter
Neue Mietverträge müssen künftig mindestens fünf Jahre laufen – bisher waren es drei. Die Maßnahme trifft einen Nerv: Drei von vier privaten Neuverträgen sind bereits befristet.
Mieter erhalten dadurch mehr Planungssicherheit und müssen nicht alle drei Jahre um Vertragsverlängerung oder drastische Mieterhöhungen fürchten. Weniger Umzüge bedeuten weniger Kosten und Stress.
Betriebskosten bleiben Streitthema
Unverändert brisanter Punkt: die jährliche Betriebskostenabrechnung bis 30. Juni. Umlagefähig sind Wasser, Müllabfuhr, Stiegenhausbeleuchtung und bestimmte Versicherungen. Nicht erlaubt: Reparatur- und Instandhaltungskosten.
Das Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz verpflichtet zu verbrauchsabhängiger Abrechnung. Mieter haben Einsichtsrecht in alle Belege.
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Reaktion auf Mietexplosion
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Österreichs Mieten stiegen zwischen 2010 und 2024 um 70,3 Prozent – dreimal stärker als im EU-Durchschnitt. Das Momentum Institut belegt mit Eurostat-Daten diese dramatische Entwicklung.
Während Mieterschutzorganisationen die Reform begrüßen, warnt die Immobilienbranche vor Investitionsrückgang im Neubau.
Was ab 2026 gilt
Für Millionen Mieter bedeutet das Paket gedämpfte Erhöhungen und längere Vertragssicherheit. Die gestaffelte Einführung gibt dem Markt Anpassungszeit bis zur einheitlichen Regelung 2028.
Beratung bei Unsicherheiten bieten Arbeiterkammer und Mietervereinigung – von der Abrechnungsprüfung bis zur Rechtsdurchsetzung.
