Österreich begrenzt Mieterhöhungen bei hoher Inflation

Die österreichische Bundesregierung setzt der Rechtsunsicherheit bei Wertsicherungsklauseln ein Ende. Das heute beschlossene “5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz” (5. MILG) schafft klare Regeln für rund 75 Prozent aller Mietverhältnisse im Land. Nach Jahren widersprüchlicher Gerichtsurteile wissen Mieter und Vermieter nun endlich, woran sie sind.

Die neue Regelung greift tief in die Vertragsfreiheit ein: Liegt die Inflation über drei Prozent, darf künftig nur noch die Hälfte des übersteigenden Anteils auf die Miete umgelegt werden. Bei fünf Prozent Teuerung steigt die Miete also maximal um vier Prozent. Ein klares Signal der Regierung, dass explodierende Wohnkosten nicht mehr hingenommen werden.

Schluss mit mehrfachen Mieterhöhungen pro Jahr

Bisher konnten Mieten je nach Vertragsgestaltung mehrmals jährlich steigen – ein Ärgernis für viele Mieter. Das ist jetzt vorbei. Ab 2026 darf die Miete nur noch einmal pro Jahr angepasst werden, und zwar zum 1. April.

Zusätzlich verlängert sich die Mindestbefristung für neue Mietverträge von drei auf fünf Jahre. Das soll Mietern mehr Planungssicherheit geben und die häufigen, mit Umzügen verbundenen Kosten reduzieren. Wer heute einen Vertrag unterschreibt, kann also länger in seinen vier Wänden bleiben.

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OGH-Urteile schufen jahrelange Rechtsunsicherheit

Der Grund für die Gesetzesnovelle liegt in einer Serie brisanter Urteile des Obersten Gerichtshofs. Der OGH hatte wiederholt Wertsicherungsklauseln gekippt, weil sie nicht transparent genug formuliert waren. Unklar definierte Ersatzindizes? Ungültig. Mieterhöhung in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss? Nicht zulässig.

Die Folge: Vermieter fürchteten Rückforderungen über bis zu 30 Jahre. Ein OGH-Urteil vom Juli 2025 relativierte die Lage zwar etwas, doch die grundsätzliche Unsicherheit blieb. Das neue Gesetz kodifiziert nun die Anforderungen an Transparenz und schafft einen einheitlichen rechtlichen Rahmen. Vermieter müssen künftig präzise angeben:

• Den verwendeten Basisindex
• Die exakte Berechnungsmethode
• Einen möglichen Ersatzindex

Mieterschutz zufrieden, Immobilienwirtschaft skeptisch

Mieterschutzorganisationen begrüßen die Neuregelungen. Endlich mehr Transparenz, endlich eine Bremse bei den Mieterhöhungen. Doch ihnen geht das Paket nicht weit genug – die grundsätzliche Belastung durch hohe Inflation löse es nicht.

Die Immobilienwirtschaft sieht die Sache differenziert. Einerseits herrscht Erleichterung über die neu gewonnene Rechtssicherheit. Investitionen werden wieder planbar, das Risiko rechtlicher Auseinandersetzungen sinkt. Andererseits kritisiert die Branche den massiven Eingriff in die Vertragsfreiheit. Die Deckelung der Indexierung und die längere Mindestbefristung machten Immobilien als Investment weniger attraktiv und reduzierten die Flexibilität für beide Seiten.

Ein Immobilienanalyst zeigte sich dennoch optimistisch: Die Rechtssicherheit könnte die Investitionen in den österreichischen Wohnungsmarkt wieder ankurbeln. Nach Jahren der Zurückhaltung durchaus denkbar.

Ein Kompromiss mit europäischem Trend

Das Gesetz folgt einem europäischen Trend zu stärkerer Mietregulierung. Deutschland diskutiert seit Jahren über Mietpreisbremsen, andere Länder ziehen nach. Österreich geht nun einen Mittelweg: mehr Schutz für Mieter, aber keine komplette Preisbindung.

Die Regierung rechtfertigt den Eingriff mit dem öffentlichen Interesse an leistbarem Wohnraum. Verständlich in Zeiten, in denen die Wohnkosten für viele zur existenziellen Belastung werden. Doch wird die Deckelung der Mieterhöhungen das Angebot an Mietwohnungen langfristig beeinflussen? Werden Vermieter sich aus dem Markt zurückziehen?

Was jetzt auf Mieter und Vermieter zukommt

Die neuen Regelungen treten ab 1. Jänner 2026 in Kraft. Vermieter müssen ihre Bestandsverträge prüfen und gegebenenfalls anpassen. Das Justizministerium will in den kommenden Wochen detaillierte Leitfäden zur Umsetzung veröffentlichen.

Ein weiteres Vorhaben der Regierung: die Schaffung eines speziellen Verbraucherpreisindex für Wohnraumvermietung. Dieser soll künftig auch für bisher ausgenommene freie Mietzinse gelten. Die Diskussion um leistbares Wohnen ist damit längst nicht beendet.

Die nun geschaffene Klarheit bei Wertsicherungsklauseln ist dennoch ein entscheidender Schritt. Nach Jahren der Unsicherheit haben beide Seiten endlich einen verlässlichen Rahmen. Ob das Gesetz hält, was es verspricht, wird sich in der Praxis zeigen müssen.

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