München: Bezahlbarer Wohnraum ist praktisch verschwunden

Eine aktuelle Analyse des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Süd zeigt: In München gibt es kaum noch Mietwohnungen zu erschwinglichen Preisen. Während in Franken noch ein relevanter Anteil des Marktes günstig ist, ist diese Kategorie in der bayerischen Landeshauptstadt faktisch vom Markt verschwunden. Die Studie untermauert Münchens Status als teuerstes Pflaster der Republik.

96 Prozent der Wohnungen kosten über 16 Euro

Die Auswertung von Wohnungsinseraten offenbart eine alarmierende Preisschere. In München kosten 96 Prozent aller angebotenen Mietwohnungen mehr als 16 Euro pro Quadratmeter. Ein günstiges Segment, das in Nürnberg, Fürth oder Würzburg noch über 30 Prozent des Marktes ausmacht, existiert an der Isar praktisch nicht mehr.

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• In den fränkischen Städten werden noch zahlreiche Wohnungen für unter 12 Euro inseriert.
• In München ist diese Preisklasse zur absoluten Rarität geworden.
• Selbst in Augsburg, unter dem Einfluss des Münchner Marktes, liegt der Anteil günstiger Wohnungen bereits unter 20 Prozent.

Für Mieter bedeutet das eine enorme finanzielle Belastung. Viele Haushalte finden keine leistbare Unterkunft mehr.

Ungebrochener Zuzug trifft auf Baukrise

Die Ursachen für die dramatische Verknappung sind vielschichtig. München erlebt seit Jahren einen ungebrochenen Zuzug, der die Nachfrage stetig in die Höhe treibt. Gleichzeitig hinkt der Neubau dem Bedarf deutlich hinterher. Die Stadt verfehlt ihre eigenen Ziele für Wohnungsfertigstellungen regelmäßig.

Hinzu kommen explodierende Baukosten und gestiegene Zinsen. Sie erschweren die Finanzierung von Projekten und schmälern die Rentabilität für Bauträger. Experten wie Prof. Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut blicken mit Sorge auf diese Abwärtsspirale. Der fehlende Neubau verschärft den Mangel an preisgünstigem Wohnraum weiter.

Auch Kaufen bleibt ein teures Unterfangen

Nicht nur der Mietmarkt, auch der Kaufmarkt bleibt extrem angespannt. Aktuelle Daten beziffern den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Immobilien in München auf rund 8.257 Euro.

• Eigentumswohnungen: durchschnittlich 8.165 Euro/qm
• Häuser: durchschnittlich 9.214 Euro/qm

Nach einer leichten Korrektur 2023 hat sich das Preisniveau stabilisiert und zieht teilweise wieder an. Besonders gefragt sind energetisch sanierte Bestandsobjekte. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf Eigennutzer mit hohem Eigenkapital.

Verdrängung und lange Pendelstrecken

Die sozioökonomischen Folgen sind gravierend. Normal- und Geringverdiener werden zunehmend aus der Stadt verdrängt. Die Wohnkostenbelastung ist für viele Haushalte enorm. Ein Umzug innerhalb Münchens ist oft mit erheblichen Mietsprüngen verbunden, da Neuverträge deutlich teurer sind als Bestandsmieten.

Das schränkt die Flexibilität massiv ein und zwingt viele Bürger, weite Pendelstrecken in Kauf zu nehmen. Die Stadt München versucht mit Programmen wie „Wohnen in München“ gegenzusteuern und hat das Budget dafür erheblich aufgestockt. Doch angesichts der Marktdynamik und der Baukrise ist keine schnelle Entspannung in Sicht.

Experten prognostizieren für die nahe Zukunft keine signifikante Verbesserung. Solange hohe Baukosten, Zinsen und die starke Nachfrage bestehen, wird bezahlbarer Wohnraum in München eine Illusion bleiben. Die soziale Spaltung in der Stadt droht weiter voranzuschreiten.

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