Mietrechtsreform: Österreich bremst Mietpreise auch am freien Markt

Der österreichische Nationalrat hat die größte Mietrechtsreform seit zwei Jahrzehnten beschlossen. Erstmals greift die Mietpreisbremse auch im freien Marktsegment – und befristete Verträge werden länger. Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

Die Regierungskoalition aus SPÖ, ÖVP und NEOS hat heute die umstrittene Reform durch den Nationalrat gebracht. Wohnminister Andreas Babler (SPÖ) spricht von einem “Durchbruch für Millionen Mieterinnen und Mieter”. Die Neuregelung tritt größtenteils am 1. Jänner 2026 in Kraft.

Bisher waren Neubauten und freie Mietverträge von Preisobergrenzen weitgehend ausgenommen. Diese Lücke schließt die Regierung nun. Das Motiv: Die Wohnkosten in Österreich sind seit 2010 um über 80 Prozent gestiegen – die bisherigen Maßnahmen griffen zu kurz.

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Das ändert sich konkret

Die Reform bringt drei zentrale Neuerungen:

Die 3-Prozent-Regel: Mieten dürfen künftig nur noch einmal jährlich angepasst werden. Liegt die Inflation über 3 Prozent, darf der überschießende Teil nur zur Hälfte weitergegeben werden. Beispiel: Bei 6 Prozent Inflation steigt die Miete maximal um 4,5 Prozent.

Mietpreisbremse für alle: Erstmals werden auch Neubauten und der ungeregelte Markt erfasst. Die bisherige Zweiklassengesellschaft zwischen Altbau und Neubau soll damit aufgebrochen werden.

Längere Befristung: Die Mindestdauer befristeter Mietverträge steigt von drei auf fünf Jahre. Die Regierung will damit Kettenverträge eindämmen und Mietern mehr Planungssicherheit geben.

Opposition und Wirtschaft laufen Sturm

Die Grünen warfen der Koalition vor, nur halbherzig zu handeln. Sie hatten einen kompletten Mietpreisstopp bis Ende 2026 gefordert. “Wer die Inflation bei 3 Prozent erst zur Hälfte deckelt, lässt die Mieter weiterhin im Regen stehen”, so die Kritik.

Die FPÖ stimmte ebenfalls dagegen – allerdings aus entgegengesetzten Gründen. Sie warnte vor einem “Bürokratiemonster” und prognostizierte einen Rückgang der Bautätigkeit.

Immobilienverbände zeigten sich alarmiert. Die Branche befürchtet, dass Vermieter ihre Wohnungen lieber leer stehen lassen oder verkaufen, statt sie unter den neuen Bedingungen zu vermieten. Besonders die fünfjährige Mindestbefristung wird als massiver Eingriff in Eigentumsrechte kritisiert.

Was Mieter jetzt wissen sollten

Für bestehende Mietverträge ändert sich vorerst nichts. Die neuen Regeln greifen erst bei Indexanpassungen ab 2026. Wer jetzt einen Vertrag unterschreibt, sollte auf die Laufzeiten achten – nach Inkrafttreten des Gesetzes gilt automatisch die fünfjährige Mindestdauer.

Marktbeobachter rechnen mit Vorzieheffekten: Vermieter könnten noch schnell Verträge nach altem Recht abschließen wollen. Die Regierung kündigte an, die Auswirkungen jährlich zu evaluieren. Sollte das Wohnungsangebot einbrechen, will sie nachsteuern.

Bleibt die Frage: Wird die Reform den Mietmarkt tatsächlich entlasten – oder schreckt sie Investoren ab und verschärft damit langfristig die Wohnungsnot? Die nächsten Monate werden zeigen, ob der Kompromiss trägt.

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