Mietrechtsreform: Indexmieten ab sofort gedeckelt

Seit Jahresbeginn gelten strikte Obergrenzen für Indexmieten. Das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) beendet die direkte Kopplung an die Inflation. Es ist Teil des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG) und einer der stärksten Eingriffe in die Vertragsfreiheit seit Jahrzehnten.

So funktioniert die neue Mietpreisbremse

Das Gesetz durchbricht den Automatismus, der Mieten in den letzten Jahren oft zweistellig steigen ließ. Künftig darf die volle Inflationsrate nur bis zu einem Schwellenwert von drei Prozent weitergegeben werden. Liegt die Teuerung höher, fließt der darüber hinausgehende Teil nur noch zur Hälfte in die Mieterhöhung ein.

Ein Beispiel macht es klar: Bei fünf Prozent Inflation durfte die Miete bisher um fünf Prozent steigen. Jetzt sind es nur noch vier Prozent – berechnet aus drei Prozent plus der Hälfte der verbleibenden zwei Prozent. Dieser Dämpfungsmechanismus soll Wohnkosten von extremen Inflationsspitzen entkoppeln.

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Harte Deckel für 2026 und 2027

Für die unmittelbare Zukunft hat der Gesetzgeber noch schärfere Übergangsregeln beschlossen. Sie gelten als direkte Antwort auf die Teuerungswellen der jüngsten Vergangenheit.

• 2026: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gilt eine harte Obergrenze von maximal 1 Prozent. Diese gilt für Anpassungen, die zum Stichtag 1. April 2026 wirksam werden – unabhängig von der tatsächlichen Vorjahresinflation.
• 2027: Für das Folgejahr sieht das Gesetz eine Obergrenze von 2 Prozent vor.
• Ab 2028: Erst dann greift der reguläre Dämpfungsmechanismus mit der 3-Prozent-Schwelle.

Für viele Bestandsmieter, besonders in Ballungsräumen, bedeutet die „1-Prozent-Regel“ 2026 faktisch ein Einfrieren der Mieten. Branchenbeobachter fragen: Können Eigentümer mit dieser minimalen Erhöhung ihre steigenden Instandhaltungskosten noch decken?

Ein Stichtag bringt Planungssicherheit

Eine weitere zentrale Neuerung betrifft den Zeitpunkt der Erhöhung. Das MieWeG beendet die Praxis unterjähriger Anpassungen. Der 1. April ist jetzt der einzig zulässige Termin für die jährliche Wertsicherungsanpassung.

Das schafft Klarheit für beide Seiten. Vermieter müssen ihre Erhöhungsverlangen auf dieses Datum abstimmen. Die Vereinheitlichung verhindert auch den „Zinseszins-Effekt“, der bei mehrfachen Erhöhungen in einem Jahr auftrat. Bestehende Vertragsklauseln, die etwas anderes vorsehen, werden durch das Gesetz überlagert.

Mindestmietdauer steigt auf fünf Jahre

Das begleitende Gesetzespaket bringt auch strukturelle Änderungen. Eine der einschneidendsten: Die Mindestbefristungsdauer für Wohnungsmietverträge wird von drei auf fünf Jahre angehoben.

Diese Regel gilt für gewerbliche Vermieter und Immobilienunternehmen. Sie betrifft Neuverträge und Verlängerungen. Mieterschützer begrüßen den Schritt als Maßnahme gegen unsichere „Kettenduldungen“. Die Immobilienwirtschaft warnt hingegen: Werden Vermieter bei der Mieterauswahl nun noch wählerischer?

Fünf Jahre Rückforderung bei Fehlern

Ein juristisch brisanter Punkt sind Rückforderungen. Das Gesetz schafft Klarheit bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln. Mieter können zu viel gezahlte Beträge nun für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren zurückfordern.

Das ist relevant, weil das MieWeG hohe Anforderungen an Transparenz und Bestimmtheit stellt. Vermieter sollten ihre Verträge prüfen lassen. Bei missbräuchlichen Klauseln gilt sogar weiterhin die lange Verjährungsfrist von 30 Jahren – ein erhebliches finanzielles Risiko.

Der Lackmustest kommt im April

Der Fokus der Branche richtet sich jetzt auf den 1. April 2026. Experten rechnen mit einem sprunghaften Anstieg mietrechtlicher Auseinandersetzungen. Mieter werden die Einhaltung der 1-Prozent-Deckelung prüfen, Vermieter die neuen Berechnungsgrundlagen anwenden.

Für den Immobilienmarkt bedeutet das Gesetz eine Zäsur. Die Attraktivität von „Betongold“ als inflationsgeschützte Anlage relativiert sich. Investoren müssen Renditeerwartungen neu kalkulieren. Gleichzeitig bietet das Gesetz Mietern eine gesellschaftspolitisch gewollte Atempause. Ob es den Markt beruhigt oder das Angebot durch Überregulierung verknappt, wird sich zeigen.

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