Mietrechtsreform: Ab Neujahr gelten strengere Regeln

Die einschneidendste Änderung betrifft befristete Mietverträge. Die bisherige Mindestdauer von drei Jahren wird auf fünf Jahre angehoben. Diese Regel soll die Wohnsicherheit erhöhen und die Fluktuation dämpfen.

Doch es gibt eine entscheidende Ausnahme: Die Fünf-Jahres-Frist gilt verpflichtend nur für gewerbliche Vermieter, die als “Unternehmer” gelten. Private Kleinvermieter können weiterhin auf drei Jahre befristen. Experten warnen bereits vor Abgrenzungsschwierigkeiten und juristischen Unsicherheiten. Wann ist ein Vermieter ein Unternehmer? Diese Frage wird die Gerichte 2026 beschäftigen.

So funktioniert die neue Mietpreisbremse

Als direkte Reaktion auf die hohe Inflation der vergangenen Jahre führt die Reform eine wirkungsvolle Mietpreisbremse ein. Das neue Modell setzt klare Grenzen:

• Inflations-Split: Liegt die Inflation über drei Prozent, darf nur die Hälfte des darüber liegenden Wertes für Mieterhöhungen genutzt werden. Bei fünf Prozent Inflation sind also nur vier Prozent Erhöhung erlaubt.
• Harte Deckel: Im geregelten Sektor (Richtwertmieten) und bei Gemeinde- sowie Genossenschaftswohnungen gelten absolute Obergrenzen: maximal ein Prozent 2026 und zwei Prozent 2027.

Wohnminister Andreas Babler (SPÖ) betont, Mieter dürften “nie wieder mit derartigen Preissprüngen wie in der Vergangenheit konfrontiert” werden.

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Revolution für den freien Markt

Ein Paradigmenwechsel betrifft den bisher unregulierten “freien Markt”. Erstmals greift der Gesetzgeber auch in die Wertsicherungsklauseln von Neubauverträgen ein. Die Indexanpassungen können künftig nicht mehr ungebremst an die Inflation gekoppelt werden.

Die Immobilienwirtschaft kritisiert diesen Schritt als massiven Eingriff in die Vertragsfreiheit, der Investitionen bremsen könnte. Die Regierung hält dagegen: Nur so lasse sich eine soziale Spaltung des Wohnmarktes verhindern.

Nächster Schritt: Ökologische Sanierung

Mit dem Inkrafttreten der Reform ist die Arbeit der Regierung noch nicht beendet. Für das erste Halbjahr 2026 kündigte das Ministerium bereits ein weiteres Paket an. Es soll Anreize für die klimafitte Sanierung des Gebäudebestands schaffen – ohne die Kosten einseitig auf Mieter abzuwälzen.

Bis dahin stehen Vermieter unter Druck: Sie müssen ihre Verträge und Klauseln bis nächste Woche an die neue Rechtslage anpassen. Mieter starten mit mehr Stabilität ins neue Jahr, sollten aber genau prüfen, ob die neuen Obergrenzen eingehalten werden.

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