Logistikimmobilien: Markt steckt in paradoxer Transformation

Deutschlands Logistikimmobilienmarkt zeigt ein gespaltenes Bild. Während die Mieten steigen, bremsen Großinvestoren ihre Käufe aus. Das ist das Fazit der Frühjahrstagung der Branche diese Woche.

Das Transaktionsvolumen sank 2025 um 14 Prozent auf rund 6,6 Milliarden Euro. Der Grund: Großinvestoren hielten sich mit spektakulären Portfoliodeals zurück. Dafür legte das mittlere Segment kräftig zu. Die Volumenklasse zwischen 20 und 50 Millionen Euro verzeichnete starken Zuwachs.

Interessant ist der Quartalsverlauf: Das Geschäft nahm von Quartal zu Quartal zu. Experten werten das als Zeichen für eine stille Stabilisierung. Einige erwartete Großdeals wurden lediglich in dieses Jahr verschoben.

Mietmarkt trotzt der Kühle

Gegen den Investmenttrend entwickelte sich der Vermietungsmarkt robust:
* Der Flächenumsatz stieg um sechs Prozent auf 5,2 Millionen Quadratmeter.
* Die durchschnittliche Spitzenmiete für Neubauten kletterte um zwei Prozent auf 7,59 Euro pro Quadratmeter.
* In Top-Lagen wie Berlin, München und Frankfurt fiel der Anstieg mit 2,4 Prozent sogar stärker aus.

Getragen wird diese Entwicklung vor allem von mittleren Mietverträgen zwischen 10.000 und 20.000 Quadratmetern. Die Nachfrage nach modernen Flächen in besten Lagen bleibt ungebrochen.

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Drei Mega-Herausforderungen für 2026

Die Tagungsdebatten kreisten um drei zentrale Themen, die den Markt dieses Jahr prägen werden:

1. Der ESG-Druck wächst
Die Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden steigt rasant. Die Nachrüstung alter Bestände wird jedoch zum Problem – oft scheitert sie an statischen Grenzen für Solaranlagen.

2. Kosten bleiben hoch
Zwar signalisierte die EZB kürzlich Zinsstabilität. Doch die Finanzierungsbedingungen bleiben für viele Projekte eine hohe Hürde. Die Baukosten geben kaum nach.

3. Flächen werden knapp
Vor allem in Top-Regionen wie Rhein-Main fehlt es an modernen Flächen. Eine Pipeline für neue spekulative Projekte existiert kaum, was das Angebot weiter verknappt.

Vom Verkäufer- zum Mietermarkt?

Branchenkenner sehen einen fundamentalen Wandel. Die Ära des rein quantitativen Wachstums ist vorbei. Heute zählen:
* Lagequalität: Etablierte Drehkreuze wie Frankfurt boomen, während Regionen wie Leipzig/Halle mit Leerstand kämpfen.
* Nachhaltigkeit: ESG-Kriterien entscheiden zunehmend über den Wert einer Immobilie.
* Spezialisierung: Trends wie E-Commerce und Automatisierung treiben die Nachfrage nach maßgeschneiderten Flächen.

Für 2026 prognostizieren Analysten eine behutsame Belebung. Die Investmentaktivität soll weiter zunehmen, da viele Anleger strategisch in Logistik umschichten. Wegen der Flächenknappheit dürften die Mieten für Premium-Objekte weiter steigen.

Der künftige Erfolg hängt an einer Frage: Wer findet die besten Lösungen für die Triple-Herausforderung aus Kosten, ESG und Innovation? Der Markt wandelt sich – vom Verkäufer- zum Mietermarkt, in dem der Mieter die Bedingungen diktiert.

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