Immobilienmarkt: Neubau kollabiert, Bestand erlebt Boom

Der deutsche Immobilienmarkt spaltet sich in zwei Welten. Während der Neubau in der Krise steckt, erlebt der Kauf bestehender Häuser und Wohnungen eine überraschende Renaissance. Aktuelle Zahlen der Sparkassen belegen diese dramatische Verschiebung.

Sparkassen-Zahlen zeigen klaren Trend

Die größte Finanzgruppe des Landes verzeichnette zuletzt einen deutlichen Zuwachs bei den Zusagen für private Wohnungsbaukredite – um rund 25 Prozent. Doch der Schein trügt. Die Belebung kommt fast ausschließlich vom Erwerb Bestandsimmobilien.

Ein Blick nach Baden-Württemberg macht es deutlich: Von zugesagten 10,4 Milliarden Euro flossen 8,7 Milliarden in den Kauf bestehender Objekte. Das ist ein Plus von über 21 Prozent. Die Finanzierung von Neubauten hingegen stagniert. Die Sparkassen, die mehr als jede dritte deutsche Immobilie finanzieren, erleben die Trendwende aus erster Hand.

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Neubau in schwerer Krise

Gegen diese Entwicklung steht der Wohnungsneubau am Abgrund. Das Regierungsziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wird krachend verfehlt. Prognosen erwarten für 2026 sogar weniger als 200.000 Fertigstellungen.

Die Gründe sind bekannt, aber hartnäckig:
* Explodierte Bau- und Finanzierungskosten
* Anhaltende Materialengpässe
* Allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit

Für viele Projekte sind Mietpreise von über 20 Euro pro Quadratmeter nötig, um rentabel zu sein. Ein Niveau, das in weiten Teilen des Landes nicht durchsetzbar ist. Die Folge: Stornierungen, Insolvenzen und eine lahmgelegte Baubranche.

Stabilisierte Zinsen befeuern den Bestandskauf

Warum dreht das Rad beim Bestand wieder? Ein Schlüsselfaktor sind die stabilisierten Bauzinsen. Sie pendeln sich im Korridor zwischen 3,5 und 4,5 Prozent für zehnjährige Darlehen ein. Diese neue Planbarkeit gibt Käufern Sicherheit zurück.

In vielen Fällen liegen die monatlichen Kosten für Zins und Tilgung einer Bestandsimmobilie nun auf dem Niveau einer vergleichbaren Neuvertragsmiete. Das macht den Eigentumserwerb wieder attraktiv – selbst wenn für eine energetische Sanierung zusätzliche Investitionen nötig sind. Marktbeobachter stellen fest: Selbst Immobilien mit schlechten Energieeffizienzklassen finden wieder Käufer.

Zwei Welten, ein Problem

Die Lage ist paradox: Während der Bestandsmarkt boomt, verschärft die Neubauflaute den Wohnungsmangel in den Ballungszentren weiter. Experten des Immobilienverbands Deutschland (IVD) sehen zwar eine Trendwende hin zu erschwinglicherem Wohneigentum. Das Grundproblem der zu geringen Bautätigkeit löst das jedoch nicht.

Die „schwarze Null“ bleibt für Neubauentwickler außer Reichweite. Die Politik steht vor der Herausforderung, die Rahmenbedingungen dringend zu verbessern. Doch eine schnelle Besserung ist nicht in Sicht.

Ausblick: Fokus verschiebt sich dauerhaft

Branchenkenner rechnen nicht vor 2027 mit einer spürbaren Erholung beim Neubau. Der Fokus von Käufern, Banken und Politik wird also noch lange auf dem bestehenden Gebäudebestand liegen müssen.

Die energetische Sanierung rückt damit ins Zentrum. Für die Sparkassen bedeutet das eine Anpassung ihrer Angebote – Modernisierungskredite werden immer wichtiger. Der Traum vom Neubau rückt für viele in weite Ferne. Doch die Konzentration auf Bestandsimmobilien eröffnet neue Chancen und treibt die Modernisierung des deutschen Wohnraums voran.

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