Immobilienmarkt 2026: Wohngesundheit wird zum Rendite-Faktor

Die Schadstofffreiheit von Wohnungen entwickelt sich vom Nischenthema zum harten Wirtschaftsfaktor. Angetrieben durch EU-Vorgaben und staatliche Förderpolitik wird die „Wohngesundheit“ 2026 zum entscheidenden Hebel für den Gebäudewert.

Vom „Nice-to-have“ zur Pflicht für Fördergelder

Der entscheidende Treiber ist das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ (QNG). Es ist Voraussetzung für zinsgünstige KfW-Kredite im Programm „Klimafreundlicher Neubau“. Um es zu erhalten, müssen Bauherren strenge Grenzwerte für Schadstoffemissionen aus Farben, Klebern und Bodenbelägen nachweisen.

Ohne diesen Nachweis niedriger VOC-Werte (Flüchtige Organische Verbindungen) gibt es oft kein Fördergeld mehr. Projektentwickler führen Emissionsprüfungen daher inzwischen standardmäßig durch. Hersteller ohne entsprechende Zertifikate verlieren Marktanteile.

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Das „S“ in ESG kommt an

Auch auf europäischer Ebene gewinnt das Thema an Gewicht. Im Rahmen der ESG-Kriterien rückt der soziale Aspekt (das „S“) stärker in den Fokus. Die EU-Taxonomie verlangt, dass Investitionen keine wesentlichen Schäden verursachen – dazu zählt auch die Gesundheit der Nutzer.

Große Immobilienfonds prüfen Gesundheitsaspekte mittlerweile in ihrer Due Diligence. Gebäude mit schlechter Innenraumluft oder problematischen Baustoffen werden mit Risikoabschlägen bewertet. Studien belegen den direkten Zusammenhang zwischen Wohnqualität und Bewohnergesundheit.

Zertifikate als neuer Standard – auch für den Bestand

Zertifizierungssysteme passen sich an. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hat ihre Kriterien für Neubau und Sanierung aktualisiert. Seit Mitte 2024 ermöglichen sie auch kleineren Bestandshaltern, die Qualität ihrer Immobilie objektiv nachzuweisen.

Ein QNG- oder DGNB-Siegel dient als unabhängiger Qualitätsnachweis und soll den Werterhalt sichern. Marktbeobachter sehen eine Parallele zum Energieausweis: Was heute die Energieeffizienzklasse ist, könnte morgen der „Gesundheitspass“ eines Gebäudes sein.

Logische Folge der Energiewende

Der Fokus auf Wohngesundheit ist die Konsequenz aus immer dichter werdenden Gebäudehüllen. Diese sparen zwar Energie, erhöhen aber das Risiko für Schimmel und Schadstoffanreicherung, wenn nicht richtig gelüftet wird. Die Branche korrigiert nun diese einseitige Fokussierung.

Für Gutachter wird die Bewertung komplexer. Sie müssen künftig nicht nur Bausubstanz und Energieeffizienz, sondern auch die chemische Unbedenklichkeit der Materialien prüfen. Digitale Gebäuderessourcenpässe sollen diese Datenlücke schließen.

Der Trend ist klar: Gesundheit wird im Immobilienmarkt 2026 zum messbaren Asset. Erste Banken dürften in Kürze spezielle Finanzierungsprodukte auflegen, die geprüfte Wohngesundheit mit besseren Zinskonditionen belohnen.

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