Immobilienmarkt 2026: Preise steigen, Zinsen bleiben stabil

Deutsche Immobilienpreise ziehen wieder an. Gleichzeitig haben sich die Bauzinsen auf einem neuen Niveau eingependelt. Das zeigt eine aktuelle Datenlage zum Jahresauftakt 2026. Experten sehen die Talsohle der Preiskorrektur damit als durchschritten an.

Zinswende adé: Planungssicherheit zu höheren Kosten

Die Hoffnung auf eine Rückkehr zu Niedrigzinsen hat sich zerschlagen. Zehnjährige Baudarlehen kosten derzeit zwischen 3,7 und 4,3 Prozent. Die Volatilität der Vorjahre ist einer neuen Stabilität gewichen. Die Konditionen bewegen sich seit dem vierten Quartal 2025 kaum noch.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hält an ihrer restriktiven Geldpolitik fest. Langfristige Kapitalmarktzinsen bleiben von Inflationsbekämpfung und geopolitischen Risiken geprägt. Für Käufer bedeutet das: Planungssicherheit ja – deutlich günstigere Kredite nein.

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Verkäufer kehren zurück: Preisdynamik in den Metropolen

Parallel zur Zinsberuhigung steigen die Preise. Prognosen für 2026 sagen einen Anstieg von 3 bis 4 Prozent voraus. Bereits 2025 legten Wohnimmobilienpreise im Schnitt um 2,3 Prozent zu. Die Phase der Rückgänge ist damit offiziell beendet.

Besonders in Metropolregionen herrscht wieder Verkäufermarkt. In Städten wie Berlin, München und Hamburg übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Treiber sind gestiegene Reallöhne und eine verbesserte Kaufkraft der Haushalte.

Neubaukrise spitzt sich dramatisch zu

Der stärkste Preistreiber ist jedoch die akute Angebotsknappheit. Prognosen für 2026 sagen nur noch 185.000 bis 215.000 neue Wohnungen voraus. Deutschland würde damit bei den Fertigstellungszahlen hinter Polen zurückfallen.

• Genehmigungen im Keller: Die Zahl der Baugenehmigungen sank in den Vorjahren drastisch. Eine schnelle Erholung ist nicht in Sicht.
• Ziel verfehlt: Die Lücke zum politischen Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr klafft weiter denn je auseinander.
• Bestand gewinnt: Für bestehende Immobilien bedeutet das eine deutliche Wertsteigerung, da Ausweichoptionen fehlen.

Experten raten eigenkapitalstarken Käufern zum Zugriff

Vor diesem Hintergrund sehen Analysten ein strategisches Zeitfenster. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, warnt: Das Warten auf fallende Preise sei angesichts des Wohnungsmangels keine rationale Strategie mehr. Wer finanzieren könne, solle jetzt handeln.

Auch institutionelle Anleger kehren zurück. Sie drängen verstärkt in attraktive „Core“-Lagen und heizen den Wettbewerb weiter an. Ein internationaler Blick zeigt: Während UBS vor Blasen in Hotspots wie Dubai warnt, gilt der deutsche Markt nach seiner Korrektur als vergleichsweise solide und fundamental untermauert.

Ausblick: Ein Jahr der Verknappung

Für 2026 zeichnet sich ein klares Bild ab: Wohnraum wird wieder zum knappen und teuren Gut. Steigende Mieten um über 4 Prozent erhöhen den Druck auf Mieter, ins Eigentum zu wechseln. Ohne massive politische Impulse für den Neubau dürfte sich dieser Trend fortsetzen.

Die Zeit der großen Rabatte ist vorbei. Die Stabilität der Zinsen bietet jedoch eine verlässliche Kalkulationsgrundlage für langfristige Investitionen.

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