Immobilienmarkt 2026: Preise steigen, Wohnungen fehlen

Der deutsche Immobilienmarkt bleibt im Griff des Wohnraummangels. Preise für Käufer und Mieter ziehen weiter an, während der Neubau stockt. Ein aktueller Bericht des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) bestätigt den ungebrochenen Aufwärtstrend.

Die Lage bleibt angespannt: Ohne eine massive Ausweitung des Neubaus ist eine Besserung unwahrscheinlich. Die Zahl fertiggestellter Wohnungen bleibt weit hinter dem Bedarf zurück.

Preise ziehen bundesweit an

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Im vergangenen Jahr stiegen die Preise für Wohnimmobilien um 4,0 Prozent, nach einem Plus von 1,8 Prozent im Jahr 2024. Allein im vierten Quartal 2025 legten sie um 1,0 Prozent zum Vorquartal zu.

• Metropolen als Treiber: In den sieben größten Städten fiel das Wachstum mit durchschnittlich 4,7 Prozent im vierten Quartal sogar noch stärker aus.
• Bestand ist gefragt: Viele Käufer weichen auf erschwinglichere Bestandsimmobilien aus. Im Dezember 2025 kosteten Bestandshäuser im Schnitt 380.000 Euro, Eigentumswohnungen 290.000 Euro.
• Stabile Finanzierung: Bauzinsen haben sich bei 3,5 bis 4,0 Prozent eingependelt. Das verbessert die Planbarkeit, dämpft den fundamentalen Preisdruck aber nicht.

Experten erwarten auch für das laufende Jahr weitere moderate Preisanstiege.

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1,4 Millionen Wohnungen fehlen

Die Wurzel des Problems ist ein struktureller Mangel. Aktuell fehlen in Deutschland schätzungsweise 1,4 Millionen Wohnungen. Besonders dramatisch ist die Lage bei bezahlbarem und sozialem Wohnraum.

Um das Defizit bis 2030 abzubauen, wären jährlich über 400.000 neue Wohnungen nötig. Die Realität sieht anders aus: Für 2026 prognostizieren Experten nur rund 215.000 Fertigstellungen. Diese Lücke vergrößert sich also weiter.

Leidtragende sind vor allem junge Menschen, Senioren und Familien mit geringem bis mittlerem Einkommen. Für sie wird die Suche auf dem angespannten Markt immer aussichtsloser.

Warum der Neubau stockt

Die Stagnation im Wohnungsbau hat mehrere Gründe:

• Hohe Kosten: Gestiegene Zinsen, teure Materialien und Handwerkerleistungen machen viele Projekte unrentabel.
• Lange Verfahren: Komplexe und langwierige Genehmigungsprozesse bremsen Bauvorhaben aus.
• Verunsicherte Investoren: Viele Bauträger sind angesichts der unsicheren Rahmenbedingungen und geringen Margen zurückhaltend.

Zwar stieg die Zahl der Baugenehmigungen im Herbst 2025 wieder an. Die Stimmung in der Branche bleibt jedoch verhalten.

Mieten ziehen nach, Energie wird entscheidend

Das Ungleichgewicht trifft auch den Mietmarkt. Neuvertragsmieten in vielen Städten steigen deutlich. Eine aktuelle Umfrage zeigt, dass eine Mehrheit der Deutschen einen Mangel an Sozialwohnungen (64 Prozent) und bezahlbarem Wohnraum für Normalverdiener (63 Prozent) sieht.

Gleichzeitig wächst der Einfluss des energetischen Zustands. Immobilien mit guter Energieeffizienz erzielen deutlich höhere Preise. Käufer kalkulieren die künftigen Betriebskosten und mögliche Sanierungspflichten stärker ein.

Wann kommt die Entspannung?

Für 2026 erwarten Branchenkenner keine Trendwende. Ein flächendeckender Preiseinbruch gilt aufgrund des massiven Nachfrageüberhangs als unwahrscheinlich. Die Preise werden sich voraussichtlich stabil bis moderat steigend entwickeln.

Politische Initiativen wie der „Bau-Turbo“ sollen Genehmigungen beschleunigen. Ihre Wirkung muss sich erst zeigen. Die Immobilienwirtschaft fordert weitere Maßnahmen wie staatliche Bürgschaften.

Die Kernfrage bleibt: Kann der Neubau jemals mit dem Bedarf Schritt halten? Solange diese Kluft besteht, bleibt der Druck auf dem Wohnungsmarkt hoch – und das Wohnen teuer.

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