Immobilienmarkt 2026: Dresden und Bonn überholen München

Dresden und Bonn verzeichnen die höchsten Preissteigerungen für Eigentumswohnungen. Während sich die Preise in den Top-Metropolen wie München kaum noch bewegen, ziehen die sogenannten „B-Städte“ mit zweistelligen Wachstumsraten kräftig an. Investoren und Käufer weichen zunehmend in diese erschwinglicheren Wachstumszentren aus.

„Silicon Saxony“ und Bundesstadt treiben Preise

Aktuelle Marktdaten zeigen eine klare Verschiebung. In Bonn stiegen die Kaufpreise zuletzt um über 8 Prozent im Jahresvergleich. Experten führen das auf die hohe Lebensqualität, die Nähe zu Köln und die stabile Beschäftigungslage durch internationale Organisationen zurück.

Parallel etabliert sich Dresden als ostdeutscher Spitzenreiter. Der massive Ausbau der Halbleiterindustrie („Silicon Saxony“) lockt Fachkräfte an und treibt die Nachfrage. Der Quadratmeterpreis liegt hier zwar mit 2.900 bis 3.600 Euro noch deutlich unter westdeutschen Niveaus – die Dynamik des Anstiegs ist jedoch bemerkenswert.

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Was bieten diese Städte, das München nicht mehr kann? Ein attraktives Verhältnis aus Kaufpreis, potenzieller Mietrendite und realem Wertsteigerungspotenzial.

München & Co.: Stagnation auf Rekordniveau

In den klassischen A‑Städten ist die Luft raus. München bleibt mit Durchschnittspreisen von 8.300 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter zwar das teuerste Pflaster. Das Wachstum ist jedoch zum Erliegen gekommen; im Jahresvergleich gab es sogar leichte Rückgänge.

Ähnliches gilt für Hamburg und Frankfurt. Die Preise bewegen sich weitgehend seitwärts. Die Decke der Leistbarkeit scheint in den Top‑Metropolen erreicht. Der Gesamtmarkt wächst zwar, aber die Wachstumsraten sind nun ungleich verteilt.

Zinsen und Energieeffizienz formen den Markt

Zwei Faktoren begünstigen aktuell Standorte der zweiten Reihe:
* Das Zinsumfeld: Bauzinsen von rund 3,7 Prozent sind kalkulierbar. In Städten mit Quadratmeterpreisen um 3.500 Euro sind monatliche Raten für viele Haushalte noch tragbar – in München wirken sie dagegen prohibitiv.
* Die Energiebilanz: Der Preisabstand zwischen sanierten und unsanierten Immobilien wächst. Modernisierte Bestandswohnungen (Klasse A/B) finden rasch Käufer. Unsanierter Altbau (Klasse G/H) muss dagegen auch in Boom‑Städten mit Abschlägen rechnen.

Ausblick: Die Ära der selektiven Suche beginnt

Prognosen stützen den Trend. Langfristige Modelle sehen Dresden als einen der wenigen ostdeutschen Standorte mit positiver realer Wertentwicklung. Auch Bonn wird eine hohe Wertbeständigkeit attestiert.

Für Kaufinteressenten bedeutet das: Der Fokus verschiebt sich. Wer auf Wertsteigerung setzt, schaut 2026 weniger auf den Münchner Marienplatz, sondern eher auf die Dresdner Neustadt oder das Bonner Bundesviertel. Die Zeit pauschaler Preissteigerungen ist vorbei.

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