Immobilienmarkt 2026: Der große Nachfrage-Run beginnt

Der österreichische Immobilienmarkt startet mit einem Paukenschlag in das Jahr 2026. Nach zwei Jahren der Zurückhaltung zwingt eine fundamentale Knappheit zum Handeln. Die Zeit des Abwartens ist vorbei – die Jagd auf Vorsorgewohnungen läuft.

Brancheninsider sind sich einig: 2026 markiert den Beginn eines neuen Zyklus. Der Haupttreiber ist nicht mehr Spekulation, sondern eine simple Rechnung: zu viele Menschen, zu wenige Wohnungen. Das lange prognostizierte “Loch” in der Bauproduktion ist da.

Historischer Tiefstand: Das Angebot bricht ein

Das dominierende Thema ist der dramatische Einbruch auf der Angebotsseite. Laut Raiffeisen Research erreicht die Zahl der Wohnungsfertigstellungen 2026 ihren Tiefpunkt. Die Prognose: nur noch rund 31.000 Einheiten.

• Im Rekordjahr 2022 waren es noch über 70.000.
• Andere Forscher von Euroconstruct warnen sogar vor nur 25.000 Einheiten.

Das ist ein Rückgang um fast 60 Prozent. Dieser Schock trifft auf eine weiter wachsende Bevölkerung in Ballungszentren wie Wien, Graz und Linz. Projekte, die 2023 und 2024 nicht starteten, fehlen nun einfach. Wer heute eine fertige Neubauwohnung kauft, besitzt ein Gut, das so schnell nicht nachgebaut wird.

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Comeback der Rendite: Mieten ziehen kräftig an

Für Käufer hat sich die Kalkulation grundlegend gedreht. Während die Kaufpreise im Neubau zuletzt stabil blieben, kennen die Mieten nur eine Richtung: steil nach oben.

Berichte zeigten bereits 2025, dass sich die Quadratmetermieten in Wien im Erstbezug der Marke von 16,00 Euro netto annähern. Viele, die sich den Kauf nicht leisten konnten, drängen auf den Mietmarkt und heizen die Nachfrage an.

Die Folge? Die Renditen für Vorsorgewohnungen werden wieder attraktiv. Die “Flucht ins Betongold” dient nicht mehr nur der Wertsicherung, sondern wirft wieder reale Erträge ab – und das über der Inflation.

Finanzierung: Zwei Blockaden fallen

Ein wesentlicher Katalysator für die Nachfrage ist die entspannte Finanzierungslage. Zwei Faktoren spielen den Käufern in die Hände:

• Zinsstabilität: Die EZB hat ihren Zinssenkungszyklus weitgehend abgeschlossen. Experten gehen für 2026 von einer Seitwärtsbewegung aus. Das gibt Planungssicherheit. Finanzierungen sind kalkulierbar und deutlich günstiger als auf dem Höhepunkt der Krise.
• Regulatorische Erleichterung: Das Auslaufen der starren KIM-Verordnung zur Jahresmitte 2025 hat den Kreditmarkt belebt. Banken können wieder flexibler auf die Bonität von Anlegern eingehen. Finanzdienstleister verzeichneten bereits Ende 2025 einen spürbaren Anstieg der Kreditanträge.

Ein gesünderer Boom als früher

Der Markt 2026 unterscheidet sich fundamental von den Boom-Jahren bis 2021. Damals wurde “alles gekauft, was einen Grundriss hatte”, getrieben von der Nullzinspolitik. Der jetzige Aufschwung ist selektiver.

Analysten betonen, dass der Markt eine notwendige Bereinigung durchlaufen hat. Die spekulativen Übertreibungen sind gewichen. Was bleibt, ist eine echte Knappheit. Der massive Rückgang der Baugenehmigungen in den Jahren 2023 und 2024 wirkt wie ein langes Echo. Neue Projekte von heute werden frühestens 2028 fertig. Bis dahin sitzen die Besitzer am längeren Hebel.

Was kommt? Der Preisdruck steigt

Die Prognosen sind eindeutig. Raiffeisen Research erwartet für 2026 wieder steigende Immobilienpreise von etwa 3 Prozent, getrieben durch den Nachfrageüberhang. In Top-Lagen in Wien oder Salzburg könnte es noch deutlich mehr sein.

Für Kaufinteressenten schließt sich das “Fenster der Gelegenheit” rasch. Mit der Rückkehr großer institutioneller Käufer und Family Offices wird der Wettbewerb um die wenigen Objekte im Jahresverlauf weiter zunehmen. Wer 2026 investiert, kauft in einen Markt, der durch das fehlende Angebot auf Jahre hinaus gestützt sein dürfte.

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