Immobilienfonds: Diese Faktoren entscheiden 2026 über die Performance

Die deutsche Immobilienfondsbranche blickt vorsichtig optimistisch auf 2026. Nach einem turbulenten Jahr mit Abwertungen und Liquiditätsengpässen deuten Analysten auf eine beginnende Normalisierung hin. Die Performance wird von drei klaren Treibern bestimmt: einem stabilen Zinsplateau, der Stärke von Wohnimmobilien und dem Druck zur ESG-Umstellung.

Branchenbeobachter sprechen von einer Phase der Beruhigung. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins bei 2,0 Prozent verankert und damit Planungssicherheit zurückgebracht. Doch die Korrektur hat Spuren hinterlassen. Studien von Scope Analysis und LBBW Research zeigen: 2026 wird kein Jahr der automatischen Gewinne, sondern der gezielten Auswahl.

Zinswende stoppt den Abwertungsdruck

Das erreichte Zinsplateau ist der wichtigste Hoffnungsträger. Die Bauzinsen pendeln sich bei rund 3,5 Prozent ein – das neue Normal für den Markt. Für Fonds bedeutet das: Die schmerzhafte Phase der Diskontierungssatz-Anpassungen und damit der massiven Buchwertverluste ist wohl vorbei.

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Doch die Bilanz der Vergangenheit ist ernüchternd. Fast die Hälfte der von Scope untersuchten offenen Immobilienfonds erlitt im Sommer 2025 ein Herabstufung. Besonders Fonds mit hohem Büroanteil traf es hart. Für 2026 erwarten Experten nun eine moderate Preiserholung von 3 bis 4 Prozent, angetrieben vor allem vom knappen Wohnungsmarkt.

Wohnen und Logistik schlagen das Büro

Die Schere zwischen den Immobilientypen geht weiter auseinander. Während Büroflächen in B-Lagen kämpfen, glänzen Wohn- und Logistikimmobilien.

Die Performance-Daten belegen den Trend: Spezialisierte Wohnfonds wie der UniImmo: Wohnen ZBI verbuchten 2025 teils zweistellige Verluste. Substanzstarke Fonds wie die KGAL immoSUBSTANZ hingegen erzielten über 3,5 Prozent Rendite. Für 2026 gelten neben Logistik auch Nischen wie Rechenzentren als Wachstumssektoren.

Experten von Colliers weisen auf eine weitere Spaltung hin: Nur moderne, ESG-konforme Flächen in Top-Lagen verzeichnen steigende Mieten. Objekte, die nicht aufgerüstet werden können, drohen zu wertlosen „Stranded Assets“ zu werden.

Liquidität wird zum strategischen Vorteil

Ein entscheidender Faktor für 2026 ist die Liquidität. Nach Netto-Mittelabflüssen in Milliardenhöhe in den Vorjahren mussten viele Fonds unter Zeitdruck verkaufen. Laut Scope lag die durchschnittliche Liquiditätsquote im April 2025 bei 14,3 Prozent – ausreichend, aber kaum Spielraum für offensive Käufe.

Fonds mit hohen Liquiditätsreserven (über 20 Prozent) haben nun die Chance. Sie können antizyklisch zuschlagen und günstig „Distressed Assets“ von notleidenden Entwicklern erwerben. Fonds, die weiterhin Abflüsse bedienen müssen, bleiben dagegen in der Defensive.

Die Spreu trennt sich vom Weizen

Der Markt differenziert gnadenlos. Das Geschäftsmodell der bloßen Zinssenkungshoffnung ist tot. Stattdessen zählt Qualität: klare ESG-Strategien, niedrige Verschuldung und stabile Mietcashflows.

Analysten warnen: Fonds, die ihre Buchwerte noch nicht ausreichend korrigiert haben, könnten auch 2026 unter Abwertungsdruck geraten. Diejenigen, die bereits „reinen Tisch“ gemacht haben, bieten hingegen attraktive Einstiegsniveaus. Die Rating-Herabstufungen des Vorjahrs wirkten hier als heilsamer Schock für mehr Transparenz.

Für Anleger wird 2026 ein Jahr der opportunistischen Chancen. Die Performance kommt nicht aus spekulativen Aufwertungen, sondern aus solider Bewirtschaftung. Es geht um langfristige Substanz – ein Marathon, kein Sprint.

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