Immobilienbranche atmet auf: Großpleiten-Welle bricht

Die deutsche Immobilienwirtschaft erlebt eine spürbare Entspannung. Nach zwei Jahren historischer Turbulenzen deutet sich an, dass die Welle spektakulärer Großinsolvenzen bei Projektentwicklern abebbt. Aktuelle Daten für 2025 zeigen: Der Markt hat den schlimmsten Schock überstanden.

Die neuesten Zahlen von FalkenSteg und Creditreform zeichnen ein differenziertes Bild. Zwar stieg die Zahl der Großinsolvenzen in Deutschland insgesamt weiter an, doch der Fokus der Krise hat sich verschoben. Die Immobilienbranche, die 2023 und 2024 die Schlagzeilen dominierte, ist nicht mehr der alleinige Treiber.

Im Vergleich zu den Vorjahren mit prominenten Pleiten wie der Signa-Gruppe blieb die Zahl neuer Großverfahren im Kernbereich der Projektentwicklung 2025 hinter den schlimmsten Prognosen zurück. Viele kapitalschwache Akteure sind bereits vom Markt verschwunden. Übrig bleibt ein Kern an Unternehmen, die sich erfolgreich restrukturiert haben oder über starke Eigenkapitalpolster verfügen.

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Krisenherde verlagern sich

Die Insolvenzdaten für 2025 zeigen einen klaren Trend: Nun geraten vor allem exportorientierte Industriezweige wie der Maschinenbau und die Automobilzulieferer unter Druck. Diese Verschiebung signalisiert, dass die spezifischen Risiken der Immobilienprojektentwicklung – die Zinswende und die Baukostenexplosion – vom Markt weitgehend verarbeitet wurden.

Die Angst vor dem nächsten großen Knall im Immobilienbereich weicht. Stattdessen rückt das operative Management von Bestandsimmobilien in den Vordergrund.

„Zweite Reihe“ bleibt gefährdet

Trotz der Entwarnung für große Developer ist Vorsicht geboten. Die Bereinigungswelle hat sich entlang der Wertschöpfungskette verlagert. Während sich die Auftraggeberseite stabilisiert, spüren nun die nachgelagerten Gewerke die vollen Auswirkungen.

Insbesondere bei den Ausbaugewerken – Sanitär, Heizung, Klima (SHK), Elektro und Trockenbau – verzeichnen Insolvenzverwalter weiterhin hohe Fallzahlen. Ein klassischer „Peitscheneffekt“: Die Pleiten oder Baustopps der großen Entwickler vor zwölf bis 18 Monaten führen jetzt zu Zahlungsausfällen bei den ausführenden Handwerksbetrieben.

Für die Gesamtwirtschaft könnten die Insolvenzzahlen 2026 daher hoch bleiben, auch wenn die spektakulären Milliarden-Pleiten ausbleiben.

Stille Reserven und Stillhalte-Abkommen

Ein weiterer Grund für den Rückgang offizieller Großinsolvenzen liegt in der veränderten Strategie der Finanzierer. Banken und Debt-Fonds zeigen sich zunehmend bereit, sogenannte „Standstill-Vereinbarungen“ zu treffen. Statt Kredite fällig zu stellen und eine Insolvenz zu erzwingen, gewähren Gläubiger vermehrt Stillhalteabkommen.

Diese Strategie basiert auf der Hoffnung, dass sich die Immobilienwerte 2026 durch sinkende Leitzinsen erholen. Ein Notverkauf in einem depressiven Markt würde für alle massive Abschreibungen bedeuten. Brancheninsider berichten von zahlreichen Projekten, die „am Leben gehalten“ werden. Diese „stille Bereinigung“ taucht in keiner Statistik auf, trägt aber massiv zur gefühlten Marktberuhigung bei.

Der Schatten von Signa verblasst

Ein symbolischer Wendepunkt ist der Umgang mit der Erbschaft der Signa-Gruppe. Zwei Jahre nach Beginn des größten Immobilienkrimis der europäischen Nachkriegsgeschichte sind die meisten Prime-Assets in neuen Händen oder in geordneten Verwertungsprozessen.

Zentrale Immobilien wie das KaDeWe in Berlin oder diverse Palais in Wien sind Teil neuer Eigentümerstrukturen oder stehen kurz vor dem Verkauf. Der Markt hat bewiesen, dass er selbst das Scheitern eines 20-Milliarden-Euro-Konglomerats absorbieren kann. Diese Resilienz stärkt das Vertrauen internationaler Investoren.

Eigentum vs. Miete: Zwei Welten

Für eine korrekte Einordnung ist die Unterscheidung zwischen Eigentum und Miete essenziell.

Der Markt für Eigentumswohnungen bleibt das Sorgenkind. Zwar sind die Preise nicht weiter im freien Fall, eine echte Erholung der Transaktionszahlen lässt auf sich warten. Die Finanzierungsbedingungen für Privatkäufer haben sich nur leicht verbessert. Bauträger starten kaum spekulative Neubauprojekte.

Im Gegensatz dazu boomt der Markt für Mietwohnungen – zumindest aus Nachfrage-Sicht. Da sich viele Menschen den Erwerb nicht mehr leisten können, drängen sie auf den Mietmarkt. Das führt zu steigenden Mieten und macht den Bau von Mietwohnkomplexen für institutionelle Anleger wieder attraktiver. Großinsolvenzen werden hier unwahrscheinlicher, da der Cashflow durch Mieteinnahmen gesichert ist.

Ausblick: Das Jahr der Konsolidierung

Der Rückgang der Großinsolvenzen bei Projektentwicklern ist ein starkes Signal. Aus dem unkontrollierten Absturz ist eine kontrollierte Konsolidierung geworden. Experten erwarten für 2026 drei zentrale Entwicklungen:

• Selektive Erholung: Gute Lagen und energieeffiziente Neubauten finden wieder Käufer. Energetisch schlechte Bestandsimmobilien bleiben unter Druck.
• Zins-Hoffnung: Die Marktteilnehmer setzen auf weitere Zinssenkungen der EZB, die die Finanzierungskosten senken.
• Übernahmen statt Pleiten: Starke Marktteilnehmer werden die Portfolios geschwächter Konkurrenten übernehmen, bevor diese insolvent gehen.

Die chaotische Bereinigungswelle scheint gebrochen. Was folgt, ist der Wiederaufbau auf einem realistischeren Preis- und Zinsniveau. Die Branche hat überlebt, ist aber eine andere: nüchterner, vorsichtiger und deutlich risikobewusster.

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