Home-Office-Reform beendet Steuerfalle für Selbstständige

Eine grundlegende Reform der Home-Office-Besteuerung schafft Planungssicherheit für Selbstständige – doch der Komfort hat seinen Preis. Seit Januar 2026 gilt die neue „Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“, die die Zuordnung von Arbeitszimmern zum Betriebsvermögen neu regelt. Die Änderung beseitigt eine gefürchtete Steuerfalle beim Immobilienverkauf, stellt Eigentümer aber vor eine strategische Wahl.

Jahrelang hing die Zuordnung eines Arbeitszimmers zum notwendigen Betriebsvermögen wie ein Damoklesschwert über vielen Selbstständigen. Überschritt der Wert des genutzten Raums 20.500 Euro oder ein Fünftel des Gesamtwerts der Immobilie, wurde er automatisch als Betriebsvermögen eingestuft. Die Folge: Bei Verkauf der Immobilie oder Aufgabe der Tätigkeit wurde die Wertsteigerung dieses Raums als Gewinn versteuert. Bei den explodierten Immobilienpreisen der letzten Jahre konnte selbst ein kleines Arbeitszimmer diese Grenze schnell überschreiten.

Die neue Regelung setzt nun klare, statische Grenzen. Ein Raum im Privathaushalt muss nicht mehr als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn er entweder nicht größer als 30 Quadratmeter ist oder seinen Wert 40.000 Euro nicht übersteigt. Diese „Oder“-Regelung vereinfacht die Praxis erheblich. Ein 25-Quadratmeter-Büro bleibt nun unabhängig von der Lage der Immobilie privates Vermögen – ob in teuren Münchner Vierteln oder im ländlichen Raum.

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Rückwirkende Entlastung für offene Fälle

Besonders vorteilhaft: Die Neuregelung gilt rückwirkend für alle offenen Steuerfälle. Das bedeutet, dass auch für vergangene Jahre noch nicht bestandskräftige Steuerbescheide angepasst werden können. Wer sich aktuell mit dem Finanzamt über die Bewertung seines Arbeitszimmers streitet, profitiert sofort – sofern der Raum die neuen Kriterien erfüllt.

Doch was bedeutet das konkret für betroffene Steuerzahler? Die Reform zwingt zu einer grundsätzlichen Entscheidung.

Der Preis der Sicherheit: Keine Abschreibung mehr

Die neue Planungssicherheit hat eine Kehrseite. Wer sein Arbeitszimmer dank der neuen Regelung im Privatvermögen belässt, verliert ein wichtiges Steuerinstrument: Die Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil kann nicht mehr geltend gemacht werden. Nur die laufenden Betriebskosten wie Strom, Heizung und Wasser bleiben abzugsfähig.

Damit steht jeder selbstständige Immobilienbesitzer vor einer Rechenaufgabe:

• Option A (Betriebsvermögen): Das Zimmer wird als Betriebsvermögen eingestuft. Vorteil: Volle Abschreibung und Kostenabzug jährlich. Risiko: Steuer auf Wertsteigerung bei Verkauf oder Geschäftsaufgabe.
• Option B (Privatvermögen nach § 8 EStDV): Das Zimmer bleibt privat. Vorteil: Keine Steuer auf Wertsteigerung. Nachteil: Verzicht auf jährlichen Abschreibungsabzug.

Einfacher, aber nicht geschenkt

Die Reaktionen aus der Steuerberaterschaft fallen überwiegend positiv aus. Die alte „Ein-Fünftel“-Regel erforderte komplexe Bewertungen und führte häufig zu Streitigkeiten. Die neue 30-Quadratmeter-Regel lässt sich einfach mit einem Grundriss nachweisen.

Steuerzahlerverbände weisen jedoch darauf hin, dass der Verzicht auf Abschreibungsrechte bedeutet: Die „Versicherung“ gegen die Exit-Steuer wird durch höhere jährliche Steuern bezahlt.

Für die meisten Freiberufler mit kleinen Home-Offices dürfte sich der Kompromiss lohnen. Die potenzielle Steuer auf jahrzehntelange Wertsteigerungen übersteigt meist den jährlichen Steuervorteil aus der Abschreibung von 2-3 Prozent der Baukosten eines einzelnen Raums.

Steuerberater raten ihren Mandanten dringend, die Vermögenszuordnung für die Steuererklärungen 2025 und 2026 zu überprüfen. Für diejenigen, die in naher Zukunft ihre Immobilie verkaufen wollen, kann die neue Regelung Zehntausende Euro sparen – vorausgesetzt, ihr Arbeitsplatz fällt in die neuen Bagatellgrenzen.

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