Hamburger Büromarkt: Rekordmieten trotz steigendem Leerstand

Der Hamburger Büromarkt startet polarisiert ins Jahr 2026. Während Spitzenmieten neue Rekorde knacken, steigt die allgemeine Leerstandsquote. Der Grund: Unternehmen flüchten in hochwertige Lagen.

Die Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen treibt die Mieten in die Höhe. Im vierten Quartal 2025 erreichten die Spitzenmieten in Top-Lagen bis zu 41,00 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg um bis zu 14 Prozent binnen drei Monaten. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete kletterte über 22 Euro.

Passend zum Thema Mietpreise – wer jetzt Flächen anbietet oder nachfragt, braucht belastbare Vergleichsdaten. Der kostenlose Mietspiegel‑Report 2025 liefert Vergleichsmieten, city‑spezifische Tabellen und fertige Formulierungshilfen für rechtssichere Mieterhöhungen. Ideal für Vermieter, Investoren und Asset-Manager, die Mieten marktgerecht steuern wollen. In nur 5 Minuten verschafft der Report Klarheit – optional mit dem Newsletter „Vermieter‑Telegramm“. Jetzt Mietspiegel-Report 2025 downloaden

Die hohe Zahlungsbereitschaft konzentriert sich auf zentrale Lagen wie die Innenstadt und HafenCity. Dort herrscht ein echter Angebotsengpass. Treiber sind vor allem Beratungsunternehmen und der Industriesektor, die für moderne, effiziente Arbeitsumgebungen zahlen.

Leerstand ist eine Frage der Lage

Parallel zu den Rekordmieten stieg die Gesamtleerstandsquote auf 4,3 bis 6,7 Prozent. Das täuscht jedoch über die wahre Marktlage hinweg. Der Leerstand ballt sich in älteren, funktional veralteten Gebäuden in peripheren Stadtteilen.

In den begehrten Kernlagen hingegen liegt die Quote für moderne Flächen teils unter drei Prozent. Die Polarisierung ist eindeutig: Qualität wird gesucht, der Rest bleibt stehen.

Nachhaltigkeit treibt die Preise

ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) sind zum entscheidenden Mietfaktor geworden. Unternehmen zahlen Aufschläge für zertifizierte Gebäude, die ökologisch effizient sind und ein gesundes Arbeitsumfeld bieten.

Das ist eine Reaktion auf Regularien wie die EU-Taxonomie und den Wettbewerb um Talente. Die Folge: Neubauprojekte mit hohen ESG-Standards sind oft schon vor Fertigstellung fast vollständig vermietet.

Neubauten bleiben rar

Die Knappheit an Premium-Flächen wird kaum gelockert. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und strenge Finanzierungsvorgaben bremsen die Neubautätigkeit. Ende 2025 waren nur rund 142.400 Quadratmeter im Bau.

Doch die wenigen Projekte sind heiß begehrt. Für Flächen, die 2026 fertig werden, lag die Vorvermietungsquote bei über 90 Prozent. Für eine spürbare Entspannung müsste die Projektpipeline deutlich belebter werden.

Die Zweiteilung wird 2026 anhalten

Analysten rechnen mit einer Fortsetzung des Trends. Der Flächenumsatz könnte sich zwar dem langjährigen Durchschnitt annähern, die „Flucht in die Qualität“ prägt den Markt aber weiter.

• Spitzenmieten dürften durch das begrenzte Angebot leicht steigen.
• Der Leerstand in unattraktiven Lagen wird voraussichtlich zunehmen.
• Für Unternehmen wird die langfristige Planung entscheidend, um an begehrte Objekte zu kommen.

Die Herausforderung für Investoren liegt darin, Neubauten zu entwickeln, die den hohen Ansprüchen an Nachhaltigkeit und Flexibilität gerecht werden.

PS: Steigende Spitzenmieten gehen oft mit höheren Betriebskosten und Streitpotenzial bei Abrechnungen einher. Der gratis Betriebskosten‑Report 2025 erklärt Vermietern und Immobilienmanagern, welche Kosten umlagefähig sind, wie Sie Heizung, Warmwasser, Grundsteuer, Reinigung & Co. korrekt abrechnen und welche Vertragsdetails Sie unbedingt regeln sollten. Mit praktischen Checklisten und Musterlösungen vermeiden Sie Nachforderungen und rechtliche Auseinandersetzungen. Jetzt kostenlosen Betriebskosten-Report sichern