Gewerbeimmobilien: Markt stabilisiert sich auf niedrigem Niveau

Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt sendet gemischte Signale. Nach Jahren der Preiskorrekturen stabilisiert sich das Geschäft langsam – doch von einer echten Erholung kann noch keine Rede sein.

Das Transaktionsvolumen erreichte im ersten Halbjahr 2025 laut BNP Paribas Real Estate 11,4 Milliarden Euro. Das bedeutet einen Rückgang um 7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Investoren agieren weiterhin vorsichtig und setzen auf Sicherheit statt Rendite.

Flucht in sichere Häfen

Die Nachfrage konzentriert sich stark auf Core- und Core-Plus-Immobilien – erstklassige Objekte in Top-Lagen mit langfristigen Mietverträgen. Der Sweet Spot liegt zwischen 30 und 50 Millionen Euro, während reine Core-Transaktionen meist um die 50-Millionen-Marke gehandelt werden.

Großvolumige Deals jenseits der 100 Millionen Euro? Absolute Ausnahme. Der Markt wird von professionellem Asset-Management angetrieben, während spekulative Projektentwicklungen kaum noch gefragt sind.

Finanzierung bleibt das Hauptproblem

Trotz der EZB-Zinssenkung im Juni bewegen sich die Kosten für Immobilienkredite zwischen 3,3 und 3,8 Prozent – deutlich höher als in den Boomjahren. Banken vergeben zudem Kredite viel restriktiver als früher.

Diese Kombination aus höheren Zinsen und strengeren Vergaberichtlinien erschwert besonders die Refinanzierung von Objekten. Die Transaktionsdynamik bleibt entsprechend gedämpft.

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Wohnen und Logistik trumpfen Büros

Der strukturelle Wandel zeigt sich deutlich in den Präferenzen der Investoren:

• Wohnimmobilien: Mit 4,3 Milliarden Euro das volumenstärkste Segment
• Logistikimmobilien: Profitieren weiter vom E-Commerce-Boom
• Büroimmobilien: Leiden unter Homeoffice-Trend und steigenden Leerständen

Chancen bieten sich jedoch für moderne, flexible und ESG-konforme Büroflächen. Spezialnischen wie Gesundheitsimmobilien oder Rechenzentren rücken ebenfalls in den Fokus.

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Paradigmenwechsel bei den Renditen

Die Zinswende führte zu einer fundamentalen Neubewertung. Spitzenrenditen von fünf Prozent sind selbst für Core-Immobilien wieder möglich – ein klarer Paradigmenwechsel.

Der Fokus verschiebt sich weg von Wertsteigerungshoffnungen hin zu nachhaltigen Cashflows aus Mieteinnahmen. Im Vergleich zu Anleihen gewinnen Immobilien langsam wieder an Attraktivität.

Verhalten optimistischer Ausblick

Branchenexperten erwarten für die zweite Jahreshälfte eine Belebung der Transaktionsaktivitäten. Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nähern sich weiter an, institutionelle Investoren kehren langsam zurück.

Eine schnelle Erholung ist jedoch nicht in Sicht. Der Markt tritt in eine neue, reifere Phase ein – geprägt von Realismus, Qualitätsfokus und professionellem Management. Der Trend zu Nischensegmenten und B-Märkten dürfte sich fortsetzen.