EU-Gebäuderichtlinie droht deutschen Wohnungsbau zu lähmen

Die deutsche Immobilienwirtschaft warnt vor einem Bürokratie-Kollaps durch die neue EU-Gebäuderichtlinie. Kurz vor der Umsetzungsfrist fürchten Bauträger, dass zusätzliche Nachweispflichten den ohnehin angeschlagenen Wohnungsneubau endgültig ausbremsen.

Führende Verbände wie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) und der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen schlagen Alarm. Die Kritik zielt nicht auf die Klimaziele selbst, sondern auf den massiven bürokratischen Aufwand, der mit der nationalen Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) einhergeht.

Die Richtlinie muss bis Ende Mai 2026 in deutsches Recht überführt werden. Doch während die Bundesregierung die letzten Details klärt, wächst in der Branche die Sorge: Werden neue Vorgaben Projekte eher verhindern als fördern?

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Lebenszyklusanalysen als Planungsbremse

Ein Hauptstreitpunkt ist die schrittweise Einführung verpflichtender Lebenszyklusanalysen (LCA) für Neubauten. Der Fokus verschiebt sich damit von der Energieeffizienz während der Nutzung hin zur sogenannten „grauen Energie“. Diese umfasst die CO₂-Emissionen aus Herstellung, Transport und Rückbau der Baumaterialien.

Die geplanten Stufen:
* Ab 2028 für Neubauten über 1.000 Quadratmeter
* Ab 2030 für alle Neubauten

Da Immobilienprojekte lange Vorlaufzeiten haben, wirken diese Vorgaben bereits auf heutige Planungen. Der ZIA warnt vor extrem komplexen methodischen Anforderungen. Für viele mittelständische Bauträger bedeutet das: teure Spezialberater müssen schon in der frühen Planungsphase hinzugezogen werden. Kritiker fürchten, dass dieser zusätzliche Aufwand die Planungskosten in die Höhe treibt und Genehmigungsverfahren weiter verzögert.

Sanierungsdruck trifft auf soziale Realität

Neben dem Neubau sorgt der Gebäudebestand für Unruhe. Die EPBD schreibt vor, dass der Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands bis 2030 im Durchschnitt um 16 Prozent sinken muss. Zwar konnte ein pauschaler Sanierungszwang für jedes einzelne Haus auf EU-Ebene verhindert werden, der Druck auf große Wohnungsportfolios bleibt jedoch hoch.

Vertreter der Wohnungswirtschaft betonen die Spannung zwischen ökologischem Anspruch und sozialer Verträglichkeit. Die große Sorge: Deutschland neigt bei der nationalen Umsetzung zum „Gold-Plating“ – also dazu, EU-Vorgaben strenger auszulegen als nötig.

Viele Wohnungsunternehmen stehen vor einem Dilemma. Die Kosten für tiefgreifende Sanierungen sind kaum über die Mieten refinanzierbar, ohne die Bezahlbarkeit zu gefährden. Drohen Investitionen deshalb vom dringend benötigten Neubau in die Bestandssanierung umgelenkt zu werden?

Droht ein Datenchaos statt mehr Klimaschutz?

Ein weiterer Kritikpunkt ist die praktische Umsetzung der Berichtspflichten. Die EPBD fordert nationale Datenbanken für Energieeffizienz und die Einführung von „Renovierungspässen“.

Digitalisierungsexperten der Baubranche bemängeln fehlende Harmonie zwischen den verschiedenen Pflichten – von der EU-Taxonomie über ESG-Reportings bis zu den neuen EPBD-Ausweisen. Projektentwickler berichten, dass sie mittlerweile fast so viele Ressourcen für das Datenmanagement aufwenden wie für die technische Gebäudeplanung.

Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) hält Bürokratieabbau für das effektivste Konjunkturprogramm. Die aktuelle Entwicklung scheint in die entgegengesetzte Richtung zu gehen.

Entscheidende Wochen für die Umsetzung

Die kommenden Wochen bis zur finalen gesetzlichen Umsetzung im Mai werden entscheidend sein. Besonders heftig dürfte die Debatte um „Quartierslösungen“ werden. Diese ermöglichen es, Emissionen nicht pro Gebäude, sondern im Verbund mehrerer Häuser auszugleichen. Wie flexibel diese Regelung in Deutschland ausfällt, ist noch offen.

Sollte die Umsetzung tatsächlich so bürokratisch ausfallen, wie von den Verbänden befürchtet, könnte das eine Marktbereinigung zur Folge haben. Kleinere Projektentwickler könnten den administrativen Aufwand nicht mehr stemmen. Für den Klimaschutz wäre dann wenig gewonnen, wenn auf dem Papier perfekte Standards real kaum noch neues Bauen ermöglichen.

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