Eigenheim-Austausch ohne Extra-Wohnung? Kein Steuerbonus!

Wer sein altes Haus abreißt und durch einen modernen Neubau ersetzt, geht leer aus – zumindest steuerlich. Der Bundesfinanzhof hat entschieden: Die Sonderabschreibung für Mietwohnungen gibt es nur, wenn tatsächlich mehr Wohnraum entsteht. Eine Entscheidung mit Signalwirkung für alle Immobilienbesitzer.

Das Urteil vom 12. August 2025 (Az. IX R 24/24) sorgt für Klarheit in einer Frage, die Investoren und Steuerberater seit Jahren umtreibt. Reicht es aus, ein altes Gebäude durch ein neues zu ersetzen, um von der lukrativen Steuervergünstigung nach § 7b Einkommensteuergesetz zu profitieren? Die Antwort der Richter fällt eindeutig aus: Nein. Der Gesetzgeber wollte mit dem Steuerbonus die Wohnungsnot bekämpfen – und dafür muss zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden.

Konkret ging es um einen Eigentümer in Nordrhein-Westfalen, der sein vermietetes Einfamilienhaus aus dem Jahr 1962 abreißen ließ. Angesichts hoher Sanierungskosten entschied er sich für einen Neubau auf demselben Grundstück – wieder ein Einfamilienhaus, das anschließend vermietet wurde. Das Finanzamt lehnte die beantragte Sonderabschreibung ab. Auch das Finanzgericht Köln gab dem Eigentümer nicht recht.

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Der BFH bestätigte diese Linie. Die entscheidende Formulierung im Gesetz – eine “neue, bisher nicht vorhandene” Wohnung – müsse quantitativ verstanden werden. Wo vorher eine Wohneinheit stand und nachher wieder nur eine steht, entsteht eben keine “bisher nicht vorhandene” Wohnung. So einfach ist das.

Wirtschaftlichkeit spielt keine Rolle

Dass der Neubau wirtschaftlich sinnvoller war als eine teure Sanierung? Für die Richter kein Argument. Die Sonderabschreibung ist Teil der “Wohnraumoffensive” der Bundesregierung und soll gezielt den Mangel an Mietwohnungen lindern. Wer lediglich modernisiert, ohne die Zahl der Wohnungen zu erhöhen, trägt zu diesem Ziel nicht bei – und hat daher keinen Anspruch auf die Steuervergünstigung.

Eine Ausnahme ließ das Gericht theoretisch zu: Wenn zwischen Abriss und Neubau kein zeitlicher und sachlicher Zusammenhang besteht, könnte der Neubau doch als “neue” Wohnung gelten. Im entschiedenen Fall lag dieser Zusammenhang aber klar vor – der Bauantrag für das neue Haus wurde bereits vor dem Abriss gestellt.

Was bedeutet das für Investoren?

Die Botschaft an Immobilieneigentümer ist unmissverständlich: Wer von der Sonderabschreibung profitieren will, muss das Grundstück verdichten. Ein einzelnes Haus durch ein anderes einzelnes Haus zu ersetzen, reicht nicht aus. Steuerberater raten ihren Mandanten inzwischen einhellig, Projekte so zu planen, dass echte Mehrfachnutzung entsteht.

Konkret bedeutet das: Aus einem Einfamilienhaus sollte im Idealfall ein Mehrfamilienhaus werden, aus einem Doppelhaus ein Gebäude mit vier oder mehr Wohnungen. Zwar hat der BFH nicht explizit zu solchen Szenarien geurteilt, doch die Betonung der Bestandserweiterung lässt kaum einen anderen Schluss zu. Wer clever plant und dokumentiert, wie sein Projekt zur Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten beiträgt, hat gute Chancen auf den Steuerbonus.

Politisches Signal mit Langzeitwirkung

Das Urteil fügt sich nahtlos in die wohnungspolitische Strategie der Bundesregierung ein. In Zeiten steigender Baukosten und akuter Wohnungsknappheit lenkt die Entscheidung Investitionen gezielt in Richtung Nachverdichtung. Die Subvention folgt strikt dem gesellschaftlichen Ziel – und nicht allein dem individuellen Interesse des Bauherrn.

Für die Zukunft bedeutet das: Immobilienbesitzer müssen ihre Baupläne gründlich überdenken. Der einfache Austausch eines in die Jahre gekommenen Gebäudes mag wirtschaftlich klug sein, deckt sich aber nicht mit den Zielen des Steuergesetzgebers. Wer staatliche Förderung will, muss künftig vor allem eines tun: nach oben bauen statt nur neu bauen.

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