Deutschland schrumpft: Immobilienmarkt vor historischer Zäsur

Deutschlands Bevölkerung ist 2025 erstmals seit fünf Jahren wieder geschrumpft. Aktuelle Daten zeichnen ein düsteres Bild für die demografische Zukunft und ihren gravierenden Einfluss auf Wirtschaft und Immobilien.

Die Trendwende ist da

Zum Jahresende 2025 lebten nur noch rund 83,5 Millionen Menschen in Deutschland – ein Minus von etwa 100.000. Damit kehrt sich ein über ein Jahrzehnt anhaltender Wachstumstrend um. Die Gründe sind eindeutig: Die Zahl der Sterbefälle übersteigt die der Geburten im vierten Jahr in Folge um mehr als 300.000. Gleichzeitig reicht die Nettozuwanderung nicht mehr aus, um dieses Defizit auszugleichen. Die Geburtenrate verharrt bei lediglich 1,35 Kindern pro Frau.

Arbeitsmarkt unter Druck

Die Folgen sind bereits heute spürbar. Eine aktuelle Studie der Expertenkommission Forschung und Innovation (EFI) identifiziert den Fachkräftemangel als größtes Hemmnis für die Innovationskraft. Deutschland hat den höchsten Anteil an 55- bis 64-jährigen Erwerbstätigen in der gesamten EU. Das Beschäftigungswachstum der letzten Jahre wurde fast ausschließlich von ausländischen Arbeitnehmern getragen. Experten der Bundesagentur für Arbeit betonen: Zuwanderung ist für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit unverzichtbar.

Immobilienmarkt im Zwiespalt

Für den Immobilienmarkt bedeutet der demografische Wandel eine tiefgreifende Spaltung:
* In Metropolregionen bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch, getrieben von Urbanisierung und kleineren Haushalten. Gefragt sind energieeffiziente und barrierefreie Wohnungen.
* In strukturschwachen, ländlichen Gebieten drohen dagegen Leerstand und Preisverfall. Die junge Bevölkerung wandert ab, eine alternde bleibt zurück.

Diese Kluft stellt Investoren, Eigentümer und die Politik vor enorme Herausforderungen. Die strategische Anpassung des Wohnungsbestands wird zur Überlebensfrage.

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Was kommt auf uns zu?

Die Prognosen sind eindeutig: Bis 2035 wird voraussichtlich jeder vierte Mensch in Deutschland 67 Jahre oder älter sein. Die Bevölkerung im Erwerbsalter schrumpft weiter. Bis 2070 könnte die Gesamtbevölkerung sogar auf unter 75 Millionen sinken.

Für den Immobilienmarkt heißt das: Das Zeitalter immer größerer Wohnungen ist vorbei. Studien wie die des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) prognostizieren einen Markt, der von kleineren, effizienteren und flexibleren Wohnformen geprägt sein wird. Die Fähigkeit, auf diese veränderten Bedürfnisse zu reagieren, wird über den Erfolg von Immobilieninvestitionen in den kommenden Jahrzehnten entscheiden.

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