Deutscher Immobilienmarkt spaltet sich in zwei Welten

Der deutsche Wohnungsmarkt zeigt sich zunehmend gespalten. Während Metropolen wie München Preissprünge von knapp 4,7 Prozent verzeichnen, stagnieren ländliche Regionen. Das Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) offenbart eine tiefe Kluft: Der demografische Wandel und ungleiche Zuwanderung prägen künftig über Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition entscheidend mit.

Landesweit rechnen Experten für 2026 mit moderaten Preissteigerungen von etwa drei Prozent. Doch diese Zahl täuscht. Sie versteckt extreme Unterschiede zwischen boomenden Ballungsräumen und strukturschwachen Regionen, die an Bevölkerung verlieren.

Großstädte unter Druck, Land im Niedergang

Das Paradoxon ist bemerkenswert: Obwohl Deutschlands Gesamtbevölkerung langfristig schrumpft, herrscht in den Metropolen akuter Wohnraummangel. Immobilienpreise schießen dort in die Höhe – in den sieben größten Städten verteuerten sich Wohnungen im vierten Quartal 2025 um durchschnittlich 4,7 Prozent im Jahresvergleich.

Die regionalen Unterschiede sind dramatisch. Eine Eigentumswohnung kostet in München durchschnittlich 7.467 Euro pro Quadratmeter, in Dortmund gerade 2.322 Euro. Analysten warnen: In vielen ländlichen Gegenden tickt die demografische Bombe bereits. Dort könnte Preisstagnation oder sogar -verfall drohen, sobald Wegzug und Alterung die Nachfrage senken.

Neubau-Kollaps verschärft die Knappheit

Der Wohnungsneubau verschlimmert die Situation. Für 2026 werden bundesweit nur etwa 215.000 Wohneinheiten fertiggestellt – bei einem geschätzten Bedarf von knapp 258.000 bis 2040. Die Lücke wächst kontinuierlich, insbesondere in angespannten Großstadtmärkten.

Hohe Zinsen und gestiegene Baukosten machen viele Projekte unrentabel. Während der Druck auf Miet- und Kaufpreise in Ballungsräumen wächst, fehlt in schrumpfenden Regionen der wirtschaftliche Anreiz für Neubau. Das Institut empirica diagnostiziert klare: Der Neubau kollabiert, während Mieten weiter steigen. Diese Dynamik zementiert die ungleiche Verteilung von Wohnraum und Wohlstand im Land.

Zuwanderung: Löser und Beschleuniger zugleich

Eine Überraschung der letzten Jahre: Deutschlands Bevölkerung schrumpft weniger als erwartet. Schuld ist hohe Nettozuwanderung – durchschnittlich etwa 600.000 Personen pro Jahr in den letzten zehn Jahren. Das stützt die Gesamtnachfrage nach Wohnraum erheblich und wirkt Flächenpreisverfall entgegen.

Doch hier zeigt sich erneut die Kluft: Zuwanderer konzentrieren sich überproportional auf Großstädte und deren Umland, wo Arbeitsplätze und soziale Netzwerke existieren. Ländliche Regionen profitieren kaum. Zuwanderung wirkt also als Korrektiv für die Gesamteinwohnerzahl – verstärkt aber gleichzeitig regionale Disparitäten. Der Nachfragedruck in Metropolen bleibt hoch, die Peripherie verliert weiter an Bevölkerung.

Neue Chancen durch Umbruch

Der demografische Wandel verändert nicht nur, wo Menschen leben – sondern auch wie. Mit einer alternden Gesellschaft steigt die Nachfrage nach barrierefreien, altersgerechten Wohnlösungen. Aufzüge, ebenerdige Zugänge und flexible Grundrisse für Mehrgenerationenwohnen können Immobilienwerte langfristig sichern.

Gleichzeitig sinkt die Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen durch schrumpfende Erwerbsbevölkerung. Das eröffnet Chancen: Gewerbeimmobilien lassen sich in urbanen Lagen zu Wohnraum umwandeln. Ein weiterer kritischer Faktor ist Energieeffizienz – angesichts steigender Energiekosten wird der energetische Zustand zum zentralen Preistreiber.

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Zwei Geschwindigkeiten als neue Normalität

Ein klassischer Immobiliencrash gilt als unwahrscheinlich. Die Nachfrage in Kernmärkten übersteigt das knappe Angebot bei weitem – Hoffnungen auf Preissenkungen in gefragten Lagen bleiben unrealistisch.

Langfristig entsteht ein Markt der zwei Geschwindigkeiten. Metropolen und deren Speckgürtel? Wertsteigerungen wahrscheinlich. Abgelegene, schrumpfende Regionen? Drohen „gestrandete Vermögenswerte“ – Immobilien, die an Wert verlieren und kaum noch verkäuflich sind.

Der Erfolg einer Immobilieninvestition in Deutschland hängt künftig weniger vom nationalen Trend ab als von drei Faktoren: der exakten geografischen Lage, der demografischen Entwicklung vor Ort und der Anpassungsfähigkeit an eine wandelnde Gesellschaft.

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