CBRE-Report: Mitteldeutschlands Logistik-Landkarte verschiebt sich

Die deutschen Logistik-Hotspots wandern ostwärts. Während etablierte Standorte wie Leipzig stagnieren, boomen Regionen entlang der A4 und Magdeburg. Das zeigt ein aktueller Marktbericht von CBRE.

Der Gesamtmarkt für Logistikflächen in Mitteldeutschland konsolidierte 2025 leicht. Doch der Durchschnitt verdeckt massive regionale Unterschiede. Während der Flächenumsatz insgesamt um neun Prozent auf 406.000 Quadratmeter sank, explodierten einzelne Teilmärkte förmlich.

A4 und Magdeburg ziehen davon

Die größte Dynamik entfaltete sich entlang der Autobahn A4 in Sachsen. Hier schnellte der Flächenumsatz um sagenhafte 424 Prozent auf 105.000 Quadratmeter hoch. Auch Magdeburg legte kräftig zu und verbuchte ein Plus von 70 Prozent.

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Der etablierte Riese Leipzig/Halle hingegen musste einen Dämpfer hinnehmen. Der Umsatz brach hier um 38 Prozent ein. Experten sehen darin aber keine fundamentale Schwäche, sondern eine Normalisierung nach Rekordjahren und erste Anzeichen von Marktsättigung.

Industrie treibt die Nachfrage

Was treibt den Boom in den neuen Regionen? Anders als in der E-Commerce-Hochphase sind es heute vor allem Industrieunternehmen und Eigennutzer, die große Flächen nachfragen. Sie suchen produktionsnahe Standorte.

Der größte Deal des Jahres unterstreicht diesen Trend: Schuhhersteller Birkenstock sicherte sich bei Dresden rund 90.000 Quadratmeter durch einen Eigennutzerkauf. Solche Großabschlüsse gelten als Indiz für eine Reindustrialisierung ostdeutscher Standorte.

• Der Anteil der Eigennutzer am Gesamtumsatz lag bei stabilen 39 Prozent.
• Neubauflächen machten 59 Prozent aller Deals aus – ein Plus von zehn Punkten.

Mehr Leerstand, bessere Chancen für Mieter

Die rege Bautätigkeit hat eine Kehrseite: Der Leerstand bei Großhallen stieg in Mitteldeutschland auf 10,8 Prozent. Doch auch hier zeigt sich die Zweiteilung des Marktes.

In Leipzig/Halle drückt spekulativ gebauter Raum auf den Leerstand. Im Boom-Cluster Dresden/A4 hingegen sind freie Flächen deutlich knapper. Für mietsuchende Unternehmen bedeutet das in Teilen der Region eine verbesserte Verhandlungsposition. Wo im Westen Deutschlands Flächenmangel herrscht, findet man hier noch Auswahl.

Infrastruktur schlägt Zentrumslage

Warum gewinnen gerade diese Standorte? Branchenkenner nennen zwei Gründe: die exzellente Anbindung an Ost-West-Achsen wie A4 und A14 und die verfügbaren Flächenreserven. Zudem profitiert die gesamte Region weiterhin von ihrer Rolle als Drehscheibe für Osteuropa.

Die Kombination aus Frachtflughafen Leipzig/Halle und guter Schienenanbindung macht Mitteldeutschland resilienter gegen konjunkturelle Schwankungen als reine Konsumlogistik-Standorte.

Was kommt 2026?

Für das laufende Jahr erwarten CBRE-Experten eine Stabilisierung. Der Höhepunkt des Leerstandes könnte erreicht sein. Die Pipeline neuer Projekte wird voraussichtlich gedrosselt, was langfristig wieder zu einer Verknappung führen könnte.

Besonders im Segment der kleineren Flächen zwischen 5.000 und 20.000 Quadratmetern wird weiteres Potenzial gesehen. Der Fokus von Investoren und Nutzern dürfte sich 2026 noch stärker auf die neuen Boom-Regionen Dresden und Magdeburg richten. Leipzig tritt hingegen in eine Phase der Bestandsoptimierung ein.

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