BMF beendet Streit um Gebäude-Abschreibungen: Immobilienbesitzer aufgeatmet

Das Bundesfinanzministerium vollzieht die Kehrtwende: Die umstrittenen Verschärfungen bei der Gebäude-AfA sind Geschichte. Ein Befreiungsschlag für Eigentümer, die mit kürzeren Nutzungsdauern kalkulieren wollen – und eine späte Verbeugung vor dem Bundesfinanzhof.

Was jahrelang für Streit zwischen Steuerverwaltung und Immobilienbranche sorgte, löst sich nun in Luft auf. Mit einem Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Ministerium seine restriktive Verwaltungsanweisung vom Februar 2023 offiziell kassiert. Die Folge: Wer nachweisen kann, dass sein Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hat, muss dafür nicht mehr durch bürokratische Reifen springen.

Für Investoren und Eigentümer bedeutet das vor allem eines: mehr Spielraum bei der Abschreibung, niedrigere Steuerlast und bessere Liquidität. Gerade in wirtschaftlich angespannten Zeiten ein willkommener Effekt.

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Im Kern geht es um § 7 Absatz 4 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes. Die Vorschrift erlaubt Steuerpflichtigen, Gebäude schneller abzuschreiben als die üblichen 50 Jahre (2 Prozent jährlich) oder 33 Jahre (3 Prozent bei älteren Bauten) – sofern sie belegen können, dass die Immobilie faktisch kürzer nutzbar ist.

Fast zwei Jahre lang hatte das BMF diesen Weg faktisch blockiert. Der Erlass von Februar 2023 verlangte ein spezielles Bausubstanzgutachten als Nachweis. Einfache Wertgutachten oder technische Verschleißanalysen? Abgelehnt. Eine Hürde, die für viele Eigentümer zu hoch und zu teuer war.

Mit der Aufhebung des Erlasses gilt ab sofort wieder: Steuerpflichtige dürfen selbst entscheiden, wie sie die kürzere Nutzungsdauer nachweisen. Hauptsache, die Methode ist geeignet – ganz im Sinne der BFH-Rechtsprechung.

Der Machtkampf zwischen Finanzverwaltung und höchstem Steuergericht

Dieser Kurswechsel beendet einen schwelenden Konflikt zwischen Deutschlands oberstem Steuergericht und der Finanzverwaltung.

Im Juli 2021 hatte der BFH klargestellt (Az: IX R 25/19): Jede geeignete Nachweismethode ist zulässig. Selbst vereinfachte Bewertungsverfahren aus der Immobilienwertermittlung können ausreichen, wenn sie Rückschlüsse auf technischen Verschleiß und wirtschaftliche Entwertung erlauben.

Die Reaktion des BMF? Ein sogenannter Nichtanwendungserlass, der die Finanzämter anwies, das BFH-Urteil schlicht zu ignorieren. Die Praxis: liberale Rechtsprechung trifft auf administrative Blockade. Ein Zustand, der rechtlich fragwürdig war und praktisch für Chaos sorgte.

Durch die Streichung des 2023er-Erlasses akzeptiert das Ministerium nun die Linie des BFH. Automatische Ablehnungen ohne das teure Spezial-Gutachten gehören der Vergangenheit an.

Was bringt das für Immobilieneigentümer?

Für die Branche kommt die Nachricht zur rechten Zeit. In einem angespannten Marktumfeld zählt jeder Euro Liquidität.

Die konkreten Vorteile:

• Spürbar höhere Abschreibungen: Wer eine Nutzungsdauer von 25 statt 50 Jahren nachweist, verdoppelt die jährliche AfA von 2 auf 4 Prozent. Das senkt das zu versteuernde Einkommen erheblich und verbessert den Cashflow sofort.

• Weniger Bürokratie: Die Anforderungen an Gutachten sinken. Eine “bloße Behauptung” reicht zwar weiterhin nicht – aber die Schwelle für akzeptable Nachweise liegt deutlich niedriger als unter dem gekippten Erlass.

• Rückwirkende Chancen: Einsprüche und Klageverfahren, die wegen des 2023er-Erlasses blockiert waren, könnten nun zugunsten der Steuerpflichtigen entschieden werden. Voraussetzung: Die vorgelegten Nachweise genügen den BFH-Standards.

Steuerberater warnen allerdings: Die Beweislast liegt weiter beim Eigentümer. Die Aufhebung des Erlasses ist kein Freifahrtschein für willkürliche Abschreibungssätze. Sie stellt lediglich die Methodenfreiheit wieder her.

Branche begrüßt Kurswechsel

Die Entscheidung stößt bei Steuerexperten und Branchenverbänden auf breite Zustimmung. Die restriktive Haltung von 2023 galt vielen als verkappte Einnahmensicherung, die an der wirtschaftlichen Realität alternder Bausubstanz vorbeiging.

“Eine Rückkehr zur Vernunft”, kommentierten Beobachter der deutschen Steuerlandschaft diese Woche. Die Pflicht zu kostspieligen Bausubstanzgutachten stand oft in keinem Verhältnis zum Steuervorteil – vor allem bei kleineren Objekten. Diese Korrektur stelle das Gleichgewicht wieder her.

Künftig werden Finanzämter Anträge wieder nach der individuellen Glaubwürdigkeit der Nachweise beurteilen, statt administrative Checklisten abzuarbeiten. Eigentümer, die bisher aus Kostengründen auf eine kürzere Nutzungsdauer verzichtet hatten, sollten ihre Portfolios überprüfen. Die neue Rechtssicherheit könnte für das Steuerjahr 2025 noch Optimierungschancen bieten.

Wie geht es weiter?

Ob das BMF einen neuen, moderateren Erlass nachschiebt oder künftig einfach der Rechtsprechung folgt, ist offen. Vorerst jedenfalls ist der Weg zu fairer Abschreibung so klar wie seit Jahren nicht mehr.

Für die Immobilienwirtschaft endet damit ein zermürbendes Kapitel bürokratischer Willkür. Bleibt die Frage: Hätte es wirklich zwei Jahre Rechtsunsicherheit gebraucht, um am Ende doch beim BFH-Urteil zu landen?

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