BFH stoppt Steuertrick bei Denkmalimmobilien

Der Bundesfinanzhof hat heute eine weit verbreitete Strategie zur Steuerersparnis bei denkmalgeschützten Immobilien durchkreuzt. Investoren können künftig nicht mehr den gesamten Kaufpreis abschreiben – auch wenn das Gebäude unter Schutz steht. Doch das Urteil hält auch eine gute Nachricht bereit.

Ein Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen wollte clever sein: Nach dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie im Jahr 2003 setzte es den kompletten Kaufpreis als Abschreibung an. Die Begründung klingt auf den ersten Blick plausibel: Da das Baudenkmal auf ewig erhalten werden muss, besitze es quasi eine unendliche Lebensdauer. Der Bodenwert? Praktisch null, denn ohne das geschützte Gebäude sei das Grundstück wertlos.

Das Finanzamt sah das naturgemäß anders. Und bekam jetzt vom höchsten deutschen Steuergericht Rückendeckung.

Die Münchner Richter ließen in ihrer am Donnerstag veröffentlichten Entscheidung (Az. IX R 26/24) keine Zweifel aufkommen: Auch bei historischen Baudenkmälern muss der Kaufpreis sauber in Grund und Boden sowie Gebäudewert aufgeteilt werden. Der nicht abnutzbare Bodenwert bleibt bestehen – unabhängig davon, wie streng die Denkmalschutzbehörden über das Objekt wachen.

Die Argumentation der Kläger, das Grundstück sei wegen des Erhaltungsgebots faktisch nicht separat verwertbar, wies der BFH zurück. Für die steuerliche Bewertung spiele dies keine Rolle. Das klassische Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung sei auch bei Denkmälern die richtige Methode.

Was bedeutet das konkret? Wer eine denkmalgeschützte Immobilie für eine Million Euro erwirbt und das Finanzamt den Bodenwert auf 200.000 Euro taxiert, kann nur noch 800.000 Euro abschreiben. Der Unterschied macht sich über die Jahrzehnte deutlich bemerkbar.

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Die Kehrseite: Höhere Abschreibung durch Gutachten

Doch die Sache hat einen Haken – zumindest aus Sicht der Finanzverwaltung. Denn der BFH korrigierte zugleich das Finanzgericht Köln bei der Höhe der jährlichen Abschreibung. Und hier gibt es durchaus Spielraum für Eigentümer.

Das Finanzamt hatte pauschal 2,5 Prozent Abschreibung pro Jahr angesetzt, wie es bei Altbauten vor 1925 üblich ist. Die Kläger legten jedoch ein Sachverständigengutachten vor, das eine Restnutzungsdauer von lediglich 30 Jahren bescheinigte. Die logische Konsequenz: Ein Abschreibungssatz von 3,3 Prozent jährlich statt der gesetzlichen 2,5 Prozent.

Das Gericht gab den Klägern recht. Wer nachweist, dass sein Baudenkmal ohne Kernsanierung nur noch drei Jahrzehnte durchhält, darf entsprechend schneller abschreiben. Bei einem Gebäudewert von 800.000 Euro macht das immerhin 6.400 Euro mehr Abschreibung pro Jahr – über 30 Jahre summiert sich das auf fast 200.000 Euro zusätzlichen Steuervorteil.

Lohnt sich ein Gutachten?

Für Steuerberater ist die Rechnung klar: Bei hochpreisigen Denkmalimmobilien kann sich ein professionelles Gutachten zur Restnutzungsdauer schnell amortisieren. Kosten von 3.000 bis 5.000 Euro für ein fundiertes Substanzgutachten stehen potenziellen Steuervorteilen im sechsstelligen Bereich gegenüber.

Allerdings warnen Experten vor allzu optimistischen Annahmen. Das Gutachten muss wasserdicht sein und den tatsächlichen baulichen Zustand realistisch bewerten. Finanzämter schauen bei solchen Gutachten mittlerweile sehr genau hin – und beauftragen im Zweifelsfall eigene Sachverständige.

Besonders interessant: Das Urteil gilt nicht nur für Neuanschaffungen, sondern auch für bereits laufende Abschreibungen. Wer bisher mit der gesetzlichen Pauschale abschreibt, kann rückwirkend höhere Sätze beantragen – sofern die verkürzte Nutzungsdauer nachweisbar ist.

Was Immobilieninvestoren jetzt wissen müssen

Das Urteil vom 7. Oktober 2025 zieht einen klaren Schlussstrich unter jahrelange Debatten. Die wichtigsten Erkenntnisse für Eigentümer:

Erstens: Bei Kaufverträgen sollte bereits der Notar eine realistische Aufteilung zwischen Boden- und Gebäudewert vornehmen. Phantasiewerte werden vom Finanzamt ohnehin kassiert.

Zweitens: Ein technisches Gutachten zur Restnutzungsdauer zahlt sich aus – aber nur, wenn es eine tatsächlich verkürzte Lebensdauer belegt. Bloße Gefälligkeitsgutachten durchschauen Finanzbeamte inzwischen problemlos.

Drittens: Wer noch in Einspruchsverfahren mit der „Null-Euro-Bodenwert”-Argumentation kämpft, sollte die Segel streichen. Diese Strategie ist nach heutigem Urteil endgültig vom Tisch.

Der Bundesfinanzhof hat damit eine Balance gefunden: Steuertricks über konstruierte Bodenwerttheorien sind passé. Aber wer seine Hausaufgaben macht und den baulichen Zustand sauber dokumentiert, kann durchaus von höheren Abschreibungen profitieren. Ein Urteil mit Licht und Schatten – je nachdem, auf welcher Seite man steht.

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