Bauwirtschaft setzt 2026 auf doppelte Abschreibung

Die deutsche Bauindustrie nutzt ein steuerliches Doppel-Feuerwerk, um den Wohnungsbau zu beleben. Für qualifizierte Neubauten sind im ersten Jahr Abschreibungen von bis zu 10 Prozent möglich – ein milliardenschwerer Anreiz des Bundes.

Diese „doppelte AfA“ ergibt sich aus der Kombination der degressiven Abschreibung (5 Prozent) mit der Sonder-AfA für neuen Mietwohnungsbau (weitere 5 Prozent). Beide Instrumente wurden im Wachstumschancengesetz verankert und gelten für Baubeginne bis Ende September 2029. Sie sollen die hohen Finanzierungskosten in der aktuellen Zinsphase abfedern.

So funktioniert der steuerliche Turbo

Der Clou liegt im Timing. Während die lineare AfA die Abschreibung gleichmäßig über Jahrzehnte verteilt, konzentriert die degressive Variante die Steuervorteile auf die Anfangsjahre. Kombiniert mit der Sonder-AfA nach §7b EStG ergibt sich im ersten Jahr eine Gesamtabschreibung von rund 10 Prozent der Anschaffungskosten.

Viele Investoren übersehen die neuen Abschreibungs-Spielräume, die sich aus der Kombination von degressiver AfA und Sonder-AfA ergeben – oft bleiben dadurch mehrere Prozent Liquidität ungenutzt. Der kostenlose 19-seitige Leitfaden „Abschreibung von A–Z“ erklärt praxisnah, wie Gewerbetreibende und Immobilieninvestoren die neuen Regelungen des Wachstumschancengesetzes nutzen, welche Kosten gedeckelt sind und für wen sich welche Abschreibungsstrategie lohnt. Jetzt kostenlosen Abschreibungs-Guide sichern

Für wen lohnt sich das? Vor allem für Investoren mit hohem zu versteuerndem Einkommen. Die sofortige Steuerersparnis kann die Eigenkapitalrendite deutlich erhöhen oder sogar Teile der Projektfinanzierung quasi subventionieren. Ein Rechenbeispiel macht es deutlich: Bei Baukosten von einer Million Euro beträgt der Abschreibungsbetrag im ersten Jahr 100.000 Euro. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent bedeutet das eine Steuerersparnis von etwa 42.000 Euro – eine Liquiditätsspritze von über vier Prozent der Investitionssumme.

Die Hürden: EH40, QNG und Kostenobergrenze

Die attraktiven Steuervorteile sind an strikte Auflagen geknüpft. Zugang zur Sonder-AfA haben nur Neubauten, die den Effizienzhaus-40-Standard (EH40) erreichen und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) besitzen. Zudem gilt eine Baukostenobergrenze.

Diese liegt seit dem Wachstumschancengesetz bei 5.200 Euro pro Quadratmeter. Allerdings: Die Berechnungsgrundlage für die Sonder-AfA ist auf 4.000 Euro pro Quadratmeter gedeckelt. Kosten darüber hinaus können nur noch degressiv abgeschrieben werden. Für Projektentwickler, besonders in teuren Metropolregionen, erfordert das ein präzises Kostenmanagement.

Gemischte Bilanz trotz Anreizen

Die Branche reagiert verhalten auf die Instrumente. Zwar haben die Steueranreize private Investoren und Family Offices mobilisiert. Große institutionelle Anleger und Bauträger bleiben jedoch zurückhaltend. Der Grund: Die bürokratischen Hürden für das QNG-Siegel und die strengen Effizienzvorgaben schrecken viele ab, besonders kleinere Entwickler.

Die Bundesregierung setzt dennoch weiter auf diese Strategie. Sollte das Ziel von 400.000 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr verfehlt werden, könnten in Berlin bereits neue Nachjustierungen diskutiert werden. Bis dahin bleibt der steuerliche Doppel-Turbo das zentrale Instrument, um die Bauwirtschaft aus der Krise zu führen. Die Uhr tickt: Für nach September 2029 begonnene Projekte läuft die degressive AfA aus.

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