BaFin bestätigt: Immobilien-Spezialfonds stoppen Anteilsrücknahmen

Die deutsche Finanzaufsicht BaFin bestätigt erste Rücknahmestopps bei Immobilien-Spezialfonds. Damit erreicht die Krise am Gewerbeimmobilienmarkt eine neue Eskalationsstufe und bedroht die Liquidität von Versicherungen und Pensionskassen. Die Aufsicht beobachtet die Lage intensiv, während die Sorge vor einer Ausweitung der Probleme wächst.

Bereits in den vergangenen Monaten gab es bei Fonds für Privatanleger massive Mittelabflüsse. Jetzt hat die Krise auch das als stabiler geltende institutionelle Segment erfasst. Experten sehen eine toxische Mischung aus gestiegenen Zinsen, sinkenden Immobilienwerten und strukturellen Marktveränderungen.

Was steckt hinter den Liquiditätsengpässen?

Die Gründe für die Probleme sind vielschichtig. Strukturelle Trends wie Homeoffice und Online-Handel schwächen die Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen nachhaltig. Gleichzeitig erhöhen gestiegene Zinsen die Finanzierungskosten und drücken die Bewertungen.

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Das Ergebnis: Ein eingefrorener Markt. Käufer und Verkäufer liegen bei den Preisen weit auseinander, Transaktionen finden kaum noch statt. Fondsgesellschaften können ihre Immobilien daher nicht schnell genug verkaufen, um die Auszahlungswünsche der Anleger zu bedienen.

• Seit August 2023 verzeichneten Publikumsfonds Nettomittelabflüsse von rund 13 Milliarden Euro.
• Dies erhöht den Druck auf die Liquiditätsreserven massiv.

BaFin benennt ernste Lage klar

In ihrem aktuellen Risikobericht bestätigt die BaFin, dass bereits 2025 zwei Kapitalverwaltungsgesellschaften die Rücknahme von Anteilen bei Immobilien-Spezialfonds vollständig aussetzen mussten. Betroffen sind Kreditinstitute, Versicherungen und Altersvorsorgeeinrichtungen.

Auch im Segment der offenen Publikumsfonds kam es im Januar 2026 zu einer Aussetzung. Der Fonds Wertgrund WohnSelect D stoppte die Anteilsrücknahme aufgrund mangelnder liquider Mittel. Die BaFin überwacht die Lage laufend, betont aber, dass trotz gesetzlicher Schutzmechanismen einzelne Fonds mit Engpässen kämpfen.

Das bedeutet der Stopp für Investoren

Ein Rücknahmestopp soll Notverkäufe von Immobilien verhindern und die verbleibenden Anleger schützen. Für diejenigen, die ihr Geld herausziehen wollten, hat die Maßnahme drastische Folgen:

• Sie können vorerst nicht auf ihr investiertes Kapital zugreifen.
• Eine solche Aussetzung kann gesetzlich bis zu drei Jahre andauern.
• Der Verkauf der Anteile über die Börse ist meist nur mit hohen Verlusten möglich. Die Kurse liegen derzeit 10 bis über 18 Prozent unter dem offiziellen Rücknahmepreis.

Parallelen zur Finanzkrise – mit einem Unterschied

Die Ereignisse wecken Erinnerungen an die Krise nach 2008. Damals mussten zahlreiche Fonds die Rücknahme aussetzen und wurden abgewickelt. Als Reaktion verschärfte der Gesetzgeber die Regeln und führte unter anderem Mindesthaltefristen ein.

Doch die jetzigen Probleme zeigen: Auch diese Hürden reichen in einem anhaltend schwierigen Marktumfeld nicht aus. Branchenbeobachter betonen jedoch einen Unterschied. Die aktuelle Krise ist weniger von plötzlicher Panik geprägt, sondern von einer schleichenden Erosion der Fundamentaldaten.

Weitere Turbulenzen am Horizont

Experten gehen davon aus, dass der Druck auf die Immobilienfonds in den kommenden Monaten anhalten wird. Die BaFin setzt ihre intensive Beobachtung fort. Erwartet werden weitere Bewertungskorrekturen bei Gewerbeimmobilien, die neue Abwertungen bei den Fonds nach sich ziehen könnten.

Die entscheidende Frage lautet: Schaffen es die Fondsmanager, durch gezielte Verkäufe die Liquidität wiederherzustellen, ohne die Portfoliowerte weiter zu schmälern? Für die einst als sicher geltende Anlageklasse steht eine Bewährungsprobe an, die über ihre Zukunft entscheidet.

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