AK warnt vor Mietvertrags-Fallen in Österreich

Die Arbeiterkammer schlägt Alarm: Bis zu 46 rechtswidrige Klauseln in einem einzigen Mietvertrag. Tausende Mieter in Österreich zahlen zu viel oder tragen unzulässige Pflichten – oft ohne es zu wissen. Besonders betroffen sind Neubauten außerhalb des vollen Mietrechtsschutzes.

Die AK-Konsumentenschützer haben in den letzten fünf Jahren 57 Abmahnungen und Klagen eingereicht. Der Spitzenreiter: ein Vertrag mit 118 rechtswidrigen Klauseln. Erst heute unterzeichnete die Rimmo Prime Immobilienverwaltung nach AK-Intervention eine Unterlassungserklärung für 46 beanstandete Klauseln.

Das Problem trifft vor allem Mieter in Gebäuden, die nach Mitte 1953 ohne öffentliche Förderung errichtet wurden, sowie Dachgeschossausbauten ab 2001. Hier greift der volle Schutz des Mietrechtsgesetzes nicht – Vermieter nutzen diese Lücke systematisch aus.

Betriebskosten: Die versteckten Preistreiber

Betriebskostenabrechnungen entwickeln sich zur Hauptkonfliktzone. Vermieter rechnen regelmäßig Posten ab, die gesetzlich nicht auf Mieter übertragbar sind. Reparaturarbeiten oder überhöhte Verwaltungshonorare gehören nicht zu den zulässigen Betriebskosten.

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Was Mieter wissen müssen:

• Jahresabrechnung muss bis 30. Juni des Folgejahres vorliegen
• Recht auf vollständige Belegeinsicht besteht
• Unrechtmäßige Posten können drei Jahre rückwirkend angefochten werden
• Zulässig sind nur gesetzlich definierte Kosten wie Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung

Die AK empfiehlt, jede Abrechnung von Experten prüfen zu lassen. Zu oft landen dort Kosten, die eigentlich der Vermieter tragen müsste.

Kaution: Wenn die Rückzahlung zum Kampf wird

Die übliche Kaution von drei Bruttomonatsmieten sorgt am Ende des Mietverhältnisses für Ärger. Vermieter verzögern die Rückzahlung oder behalten Beträge für normale Abnutzung ein.

Der Oberste Gerichtshof stellte jedoch klar: Dübellöcher, leichte Kratzer im Parkett oder andere Gebrauchsspuren sind durch die Miete abgegolten. Vermieter müssen die Kaution insolvenzsicher anlegen – etwa auf einem Sparbuch. Geschieht das nicht oder wird unrechtmäßig einbehalten, haben Mieter gute Chancen vor Gericht.

Diese Klauseln sind meist unwirksam

Viele Standardklauseln in Mietverträgen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Die Ausmalpflicht bei Auszug? In den meisten Fällen ungültig. Pauschale Abwicklungsgebühren für den Vertragsabschluss? Unzulässig.

Das Mietrechtsgesetz ist zwingendes Recht. Vertragliche Vereinbarungen, die davon zum Nachteil des Mieters abweichen, sind nichtig – selbst wenn unterschrieben. Mieter sollten sich nicht von scheinbar wasserdichten Verträgen abschrecken lassen.

Wertsicherungsklauseln: Rechtliche Grauzonen

Die Debatte um Wertsicherungsklauseln spitzt sich zu. Der OGH und der Verfassungsgerichtshof haben mit jüngsten Urteilen für massive Rechtsunsicherheit gesorgt.

Klauseln können komplett unwirksam sein, wenn sie nicht “im Einzelnen ausgehandelt” wurden oder eine Preisanpassung innerhalb der ersten zwei Monate erlauben. Das könnte theoretisch massenhafte Rückforderungen auslösen.

Die Regierung plant deshalb im Wohnpaket 2026 gesetzliche Klarstellungen. Ziel: Rechtssicherheit für Vermieter bei der Indexierung schaffen und gleichzeitig eine Mietpreisbremse für freie Mieten einführen. Ob das die Wogen glätten kann, bleibt abzuwarten.

Befristungen als Druckmittel

Befristete Mietverträge sind mittlerweile Standard – und ein Problem. Die gesetzliche Mindestlaufzeit von drei Jahren gibt Mietern zwar kurzfristige Planungssicherheit, macht sie aber erpressbar.

Bei jeder Vertragsverlängerung drohen saftige Mieterhöhungen. Viele Mieter trauen sich deshalb nicht, berechtigte Ansprüche geltend zu machen – aus Angst, der Vertrag könnte nicht verlängert werden.

Die AK fordert ein generelles Ende der Befristungen für gewerbliche Vermieter. Nur so ließe sich die Verhandlungsposition der Mieter nachhaltig verbessern.

Das System begünstigt Vermieter

Die Komplexität des österreichischen Mietrechts ist gewollt oder zumindest geduldet. Voll-, Teil- und Nichtanwendung des MRG schaffen einen rechtlichen Flickenteppich, den kaum jemand durchblickt.

Vermieter mit professioneller Rechtsberatung nutzen diese Intransparenz systematisch. Sie setzen auf die Unwissenheit der Mieter und darauf, dass viele den Gang vor Gericht scheuen.

Das geplante Wohnpaket 2026 verspricht Verbesserungen. Kritiker bezweifeln jedoch, dass damit die grundlegende Machtasymmetrie am Wohnungsmarkt korrigiert wird. Verbindliche Musterverträge und klare Obergrenzen für private Mieten fehlen weiterhin.

Was Mieter jetzt tun sollten

Die AK und Mietervereinigung bereiten sich auf eine Klagewelle vor. Wer seinen Vertrag oder Abrechnungen prüfen lassen möchte, sollte nicht zögern.

Konkrete Handlungsempfehlungen:

• Mietvertrag von Experten checken lassen – viele Beratungen sind kostenlos
• Betriebskostenabrechnungen Zeile für Zeile durchgehen
• Bei Unklarheiten Belegeinsicht verlangen
• Unrechtmäßige Zahlungen bis drei Jahre rückwirkend anfechten
• Bei Vertragsende Kaution aktiv einfordern

Bis eine echte Mietrechtsreform kommt, gilt: Nur wer seine Rechte kennt und durchsetzt, kann sich vor finanziellen Nachteilen schützen.

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