§ 7b EStG: QNG-Zertifikat bleibt Pflicht für Steuervorteil

Die lukrative Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau bleibt an das staatliche Nachhaltigkeitssiegel geknüpft. Das hat der Bundesrat mit dem Steueränderungsgesetz 2025 endgültig besiegelt.

Für Investoren und Bauherren bedeutet das klare Spielregeln bis 2029, aber auch strikte Auflagen. Der Gesetzgeber setzt weiterhin auf gezielte Anreize für klimafreundlichen und bezahlbaren Wohnraum statt auf die „Gießkanne“. Die Hintergründe der bestätigten Regelung und ihre finanziellen Auswirkungen analysiert dieser Artikel.

Das QNG: Ohne Siegel kein Steuervorteil

Trotz intensiver Lobbyarbeit aus der Bauwirtschaft hat die Bundesregierung die Nachhaltigkeitskriterien für § 7b EStG nicht gelockert. Die Sonderabschreibung soll bezahlbaren Mietwohnraum fördern und erlaubt es, bis zu 5 Prozent der Bau- oder Anschaffungskosten pro Jahr – zusätzlich zur regulären AfA – über vier Jahre abzuschreiben.

Der „Türsteher“ für diesen Vorteil bleibt jedoch die Kombination aus dem Effizienzhaus-40-Standard und der QNG-Zertifizierung. Laut dem aktualisierten BMF-Schreiben vom Mai 2025 erkennt das Finanzamt die Sonderabschreibung nur an, wenn:

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• Der Bau die Kriterien des „Effizienzhaus 40“ erfüllt.
• Ein gültiges QNG-Zertifikat („QNG-PLUS“ oder „QNG-PREMIUM“) vorgelegt wird.
• Der Bauantrag nach dem 1. Januar 2023 gestellt wurde.

Die Zertifizierung verursacht zwar Mehrkosten von geschätzt 2.000 bis 8.000 Euro sowie höhere Baukosten. Ohne das Siegel entfällt der § 7b-Vorteil jedoch komplett – was die steuerliche Rendite eines Projekts erheblich schmälert.

Finanzielle Grenzen: Die entscheidenden Kennzahlen für 2025

Für die Veranlagung 2025 gelten die bereits im Wachstumschancengesetz eingeführten, erhöhten finanziellen Obergrenzen. Diese sind entscheidend für die Berechnung des maximal abziehbaren Betrags.

1. Die absolute Kostengrenze

• Aktuelle Grenze: 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Konsequenz: Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über diesem Wert, ist das Projekt vollständig von der Sonderabschreibung ausgeschlossen. Diese „Alles-oder-nichts“-Grenze umfasst die Kosten für Gebäude und technische Anlagen, nicht aber für Grund und Boden sowie Außenanlagen.

2. Die Bemessungsgrundlage

• Aktuelle Basis: 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Berechnung: Die Sonderabschreibung von 5 Prozent wird nur auf Kosten bis zu 4.000 Euro/m² angewendet. Kosten zwischen 4.000 und 5.200 Euro können nur regulär abgeschrieben werden.

Beispielrechnung 2025:
Ein Investor baut ein qualifizierendes, QNG-zertifiziertes Wohnhaus mit Baukosten von 4.800 Euro/m².

• Reguläre AfA (z.B. 3% linear): Auf volle 4.800 Euro.
• Sonder-AfA (§ 7b): Auf die gedeckelte Basis von 4.000 Euro.
• Abschreibung: 5% von 4.000 Euro = 200 Euro pro m² zusätzlicher Abschreibung pro Jahr für vier Jahre.

Der „Turbo-Abschrieb“: § 7b mit degressiver AfA kombinieren

Die größte strategische Chance für die Steuerplanung 2025/2026 ist die ausdrückliche Kombinierbarkeit der § 7b-Sonderabschreibung mit der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG.

Während § 7b eine feste 5-Procent-Abschreibung auf die gedeckelte Basis bietet, erlaubt die degressive AfA 5 Prozent vom Restbuchwert. In der Kombination entsteht so ein starker steuerlicher Schild in den Anfangsjahren.

Der „Doppel-Nutzen“-Effekt

Für ein 2025 fertiggestelltes Projekt kann ein Investor theoretisch geltend machen:
1. 5% degressive AfA (auf die vollen Baukosten, z.B. 4.800 Euro/m²).
2. 5% Sonder-AfA (auf die gedeckelte Basis von 4.000 Euro/m²).

Allein im ersten Jahr kann dies zu einem steuerlichen Abschreibungsvolumen von bis zu 10 Prozent der Investitionskosten führen. Diese hohe anfängliche Liquidität soll die derzeit noch hohen Zinsen und Baukosten im Markt ausgleichen.

„Die Kombination aus degressiver AfA und § 7b ist der stärkste steuerliche Hebel für Wohnungsbauer“, so ein Sprecher des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). „Sie erfordert aber akribische Dokumentation. Das QNG-Zertifikat ist der goldene Schlüssel.“

Marktausblick: Klare Signale, klare Fristen

Die Bestätigung der QNG-Pflicht im Steueränderungsgesetz sendet ein klares Signal: Die Klimaziele haben Vorrang vor unbedingter Bauvolumen-Förderung.

Folgen für Projekt-Pipelines

Bauherren, die auf eine Lockerung der QNG-Regeln spekuliert hatten, müssen nun umdenken. Projekte, die in Hoffnung auf eine „QNG-freie“ Verlängerung pausiert wurden, müssen nun zertifizieren oder auf den Vorteil verzichten. Dies könnte die Nachfrage nach zugelassenen QNG-Auditoren Anfang 2026 sprunghaft ansteigen lassen.

Die 10-Jahres-Falle

Investoren wird zudem die Bindungsfrist in Erinnerung gerufen. Die Immobilie muss mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken vermietet bleiben.

• Risiko: Bei Verkauf oder Eigennutzung innerhalb dieser Frist wird die Sonderabschreibung rückwirkend versagt.
• Zinsen: Der Investor müsste die Steuervorteile plus Verzugszinsen (6% p.a.) zurückzahlen – aus dem Vorteil würde eine Belastung.

Mit der Bundesratszustimmung vom 19. Dezember ist der Rahmen für das kommende Jahr gesetzt. Die Antragsfrist für die § 7b-Sonderabschreibung läuft weiterhin für Bauanträge bis zum 30. September 2029. Die „Baukostenobergrenze“ von 5.200 Euro/m² bleibt jedoch ein kritischer Punkt. Bei anhaltend hohen Baukosten könnte dieser Wert in Zukunft wieder unter Druck geraten.

Die Botschaft an die Immobilienbranche zum Jahresende ist eindeutig: Nachhaltigkeit ist keine Marketing-Option mehr, sondern eine steuerliche Grundvoraussetzung.

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